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炒卖旅游资源与项目的台阶 　　很多企业家，圈定旅游资源的时候，特别有魄力。因为当前中国的 旅游资源，还处于在法律上和技术上都没有规范定价的阶段，可以低价 圈定和套取。这种资源管理的落后局面存在很多问题，但对于鼓励旅游 开发，无疑是功不可没的。投资商很愿意低成本拿下资源，大多数都不 愿意投入太多资金进行开发，他们情愿将资源转手卖出，快速获取成倍 的收益，不愿投入较大资金，开发出成功的旅游项目。 　　实际上，转手资源是很难获取高回报的。因为目前我国没有一个象 土地管理那样的法律政策体系，无法控制旅游资源的宏观总量。因此， 旅游初级资源供给充足，地方政府鼓励开发，初级资源市场还炒卖不起 来。 　　旅游资源价值的提升，必需通过包装与分级开发，由资源转化为项 目，在由项目转化为企业核心经营能力，转手炒卖才能够获得成功。 　　然而，大多数投资商却不知道如何进行旅游项目包装与分级炒作性 开发，也没有好的招数，将好资源变成好项目，进而变成好企业，从而 实现转手运作的盈利目标。 　　今年五月，一位著名企业的老总前来我公司拜访，他们控制了一个 非常好的资源——一座海岛，可是，对于如何投资、投什么项目、投多 少、怎样经营等等问题，心里始终觉得没底。他向我提出的咨询要求， 就是在有限投资的前提下，三年内转手卖出项目，实现最大盈利。 一、投资商的需求分析 　　该公司获取了一座海岛的开发经营权，从专业开发咨询的程序角度， 我们需要依据对市场的深度研究，提出产品设计方案，并通过 可 行 性 研 究，落实论证。最为重要的，是进行商业运作策划，提出开发运作模式， 并形成具体的运作计划。 　　经过深度交流，我们发现，投资商内心存在极大的疑虑：对于如何 开发旅游资源，如何经营旅游产品，他们缺乏经验，也缺少人力资源及 渠道、市场等的资源配置；因此，他们深深感到对海岛的开发运作与管 理缺乏坚定的判断力，并且，他们根本就不希望陷入这一行业太深； 　　基于这一疑虑，我们提出“五级台阶解决方案”： 二、“资源－项目－企业”的升级运营模式 　　1、直接出让资源，获取资源差价 　　将合同转让，或者将重新成立的专项开发公司股权转让出去。这相 当于土地二级市场转让，如果资源本身的价值很高，圈定资源的时候有 较高的预见性和特殊的渠道，那么，有可能实现成功转让。最好的时候， 初级资源炒卖，可以实现是投资 1，卖出获取 2 的效果； 　　2、进行资源包装和前期设计，再出让项目 　　这一方案，需要高水平的项目包装技巧，需要在市场论证、产品设 计上下功夫；当然，这同样需要投资，一种开发前期投资和包装投资。 投资到位，可以将一个项目包装的非常好，关键是把资源的价值全部体 现出来，把市场的可能性挖掘深透，当然，最重要的，是规划设计图， 一定要特别漂亮，个性化、特色化，能让人激动。有人激动，价格就好 谈了。这相当于房地产中的项目转让，可以全部卖出，也可以剩下一部 分股权；如果包装效果好，策划特别有创意，给资源加分很大，资源可 以 1 卖到 4；换句话说，策划、规划、设计的提升作用，具备翻两番的 能力。不过，这一台阶考验的是投资商的眼光，请什么人物，干什么事 情，差别就大了去了。 　　3、实施基础开发，进行子项目的招商引资 　　第三级台阶，是规划设计之后，自己干。但是，自己只干熟悉的行 当——基础设施。所有经营性项目，全部招商引资。这相当于区域开发 商，进行整体经营，吸引专业化的投资商进场开发运营子项目，投资商 获取土地、经营权、房产、股权、门票等分拆利润。这一台阶，考验的 是投资商整体市场推广的能力；做好基础设施，谁都没问题，但整体运 营商，市场运营决定一切。搞得好，子项目招商就把投资全部拿回来了， 以后每年只是挣钱；如果转让公司，换算过来，资源可以 1 卖到 5。 　　4、开展一期开发，再进行招商引资 　　这是以自我开发为引导，以一期开发的成功，来提升资源价值，目 的是获得更大的转让收益；这样的开发，只能成功，必需突破市场，形 成一期开发的现金流量最大化。我们给大多数投资商设计项目开发流程 的时候，基于投资能力受限，一般会把一期开发现金流最大化作为一个 原则；把最有收益能力的项目，放在一期，可以达到最大的升值效果。 成功开发一期之后，可以卖掉项目，也可以招商引资进行二期开发。如 果转让公司，换算过来，资源可以 1 卖到 7。 　　5、组建队伍，进行独立开发 　　对于很多从事其他产业的投资商来说，下定决心进入旅游产业经营， 并不容易。一旦决定自己开发经营，就必须以建立队伍、形成核心竞争 能力为中心，把项目做好做大。在必要的时候，扩大经营，获取更多更 好的旅游资源，建立旅游产业链的横向纵向扩展，也可以对旗下资源进 行整合，资产运营及资本运营。这是最高的台阶，也是要求企业按照长 期产业发