淮安的项目市场剖析.pptVIP

市场分析;目 录;第一部分：淮安市宏观环境分析;二、城市经济发展;三、城市发展规划;2、市级商贸中心区;宏观环境对房地产的影响;第二部分：淮安房地产市场研究;小结： 从05年与06年比较来看，房地产投资占固定资产比重明显增加，并且在2005年第一季度 其投资比重已超过22％，市区房地产发展形势被看好。从房地产投资开发情况看，近两 年淮安市房地产投资开发也以较快的速度在增长，每季度平均增长率在40%以上。从2006 年开始，淮安房地产业就开始高速发展，近2年投资增幅比例相当大，特别??住宅供应量 持续扩大。这说明区域房地产业已经到了空前高度发展的时期，目前房地产业已成为淮 安城市经济发展的支柱产业。;2、施工/竣工面积 ;小结： 2006年计划解困房、拆迁安置房、政策性商品房施工量的突减，对各大房地产开发商来说是 一个好消息。此种房源的减少可以暂时缓解现在房地产竞争的激烈程度。;3、供销面积 ;4、价格走向;淮安市区2006年下半年的成交套数见如下图表：;　项 目;小结： 从中我们不难发现，短短半年时间，淮安的房地产投资开发总量已经接近去年当年开 发总量，这也充分表明淮安的房地产业正在快速的发展和膨胀中，同时，当地人均GDP以 及人均可支配的现金流量的不断提升，也促进了城市消费产业尤其是支柱产业住宅开发行 业的发展，富士康等大批的外地投资产业的进驻也将大力促进本地经济的强力发展。 所以，淮安近两年的房地产市场必然仍是一路飚升。;6、房市走势预测 淮安房市依然被看好，因此大量资金涌入的同时，房产市场竞争将更加激烈。随着激烈程度加剧，房产销售周期将逐渐拉长，房地产楼盘开发需要经得起时间考验，否则将面临淘汰的危险，因此楼盘品质将会逐步提升，价格也会逐步攀升。;一、宏观调控出发点明确，对房市有利。政府本着期望楼市向健康、理性回归道路的方向发展， 楼市长期受到良性发展。 二、淮安经济发展稳步提升，居民收入持续增长，消费房产能力逐步增强。 三、房产走势良好。2005年末，在房产消费旺季时成交量显著上升；2006年至今，房产消成交 量也始终报纸稳中有升的良好发展态势。 四、淮安房市起步晚，可挖掘市场空间大。淮安从2003年楼市开始火爆，至今不过3-4年时间， 整体发展市场还有很大空间。 五、产品多元化，有助于调动居民房产消费意识，房产消费不再???生一次。如别墅、LOFT挑 高产品、SOHO、精装修公寓等等产品形态的推出，使得购房者提前消费或多次消费，迎合 了市场需求，整体去化良好 六、消费方面，购房人群增多。市中心、学校附近房地产快速发展，这些地段的消费群体带动 了其它居民的房产消费意识，成为日后房产消费的客户群。市中心的高价住房采取高门槛 高台阶政策很大程度上排斥了多部分的普通购房人群。低价和郊区地段的产品刚好能吸引 这部分人前往。;二、中微观市场分析;1.清河区中心主要楼盘;针对本项目地处清河区，该区楼盘将是我们重点考虑的对象，针对本案周边 的主力竞争对手，我们重点将中天花园以及金鼎御庭等楼盘情况抽样逐一罗 列如下，以供贵公司决策参考： ;项目名称： 中天花园;项目名称： 金鼎御庭;普通商品住宅房： 产品形态：从供应总量与销售量以及销售率来看，多层都处于领先位置，小高层次之， 高层最后。小高层的接受程度随着地段的不同而有所不同，在淮海路，小 高层认知度最高，越近市中心越好；高层虽处于市中心，但市场认知度还 有待时日。 主力面积：城区以110以上大面积为主，集中在110－140之间，整体去化良好；小面积 户型放量较少，去化迅速，快于大面积户型销售速度。 户型格局：除了比较常见的平层结构外，复式住宅以及挑高公寓也有比较好的市场。 从销售率来看。;清河区典型个案旺滞销户型分析;;房型点评： 面积：约125平米 户型：三房两厅两卫 评析： 1、户型相对而言方正、紧凑； 2、主卧室私密性好，拥有独立卫生间； 3、餐厅、起居室动静分区，互不干扰； 4、凸窗设计，扩大内部空间的使用面积和景观层次； 5、半封闭景观阳台，视野好； 6、南北对流通风，健康舒适； 7、储藏室、小阳台，便于收拾家庭小杂物和晾晒小衣物。;;2、清浦区中心城区主要楼盘;小结： 清浦区作为市高教园区，对购房者的吸引力度随着省重点中学新淮中的迁入，其区域影响 力更加明显。2005年其房地产达到1774万m2，紧随市中心清河区开盘量之后。 普通商品住房： 产品形态：多层放量最多，销售情况最好；小高层有一定去化；高层销售形势不佳，市场 认可度不够。 主力面积：120以下户型