2019年深圳房地产市场总结及预判.pptx

;序 言 (一);虽然货币政策更为宽松，但是针对房地产的金融监管大大加强，加上经济不景气对房地产市场信心的打压，2019年全国房地产市场总体表现不佳，呈现高开低走走势。年初，由于调控政策略有放松，信贷放宽，利率下行，市场预期提升，房地产市场实现快速的回升，部分热点城市房价上涨速度过快，投机炒房的氛围较浓。二季度，中央会议多次重提房住不炒，热点区域调控加码，预期开始扭转，市场逐步下滑。 二、三季度针对房企融资端政策频出，债券、信托、ABS等监管大大加强，房企融资能力大大减弱。房企融资受限，加上市场低迷，房企资金压力大增。从下半年的土地市场也可以看出，房企土拍参与热情下滑，流拍率增加。因此，四季度房企加大降价促销力度，以价换量回笼资金，导致四季度成交有所回升。 分化加剧成为今年房地产市场的主要特点，而稳房价依然是调控的主要目的。虽然总体表现不佳，但城市之间、甚至城市内部各区县之间分化越来越严重，涨跌差距明显，为了稳定市场价格，各城调控政策也出现分化，一城一策成为主导，一刀切的加码或者放宽成为过去。从2019年各城调控政策来看，部分热点城市继续调控加码，同时部分城市适当松绑，其中甚至包括一二线城市，通过适当的松绑刺激需求，维持房价的稳定。从全国各区域看，一线城市、二线城市以及三四线城市之间市场表现都有不同，但整体而言一二线表现强于三四线。三四线城市由于经济支撑力度弱、人口流出明显，涨幅出现明显回落，甚至部分城市存在较强的下滑预期。但部分二线城市也面临需求下滑，库存上升的问题，多城放宽限购以稳定市场。;而深圳市场今年受多重利好政策影响，走势与全国大不相同，高开低走后再走高。上半年冲高回落，但粤港澳大湾区让深圳更受关注。下半年，深圳在经历了持续的低迷之后，818先行示范区政策让深圳市场迎来反弹，叠加大湾区利好，楼市潜力与价值受到市场认可，市场逆势回暖。至11月豪宅标准的调整，直接降低了交易税费，市场成交进一步活跃。土地市场也是今年深圳的一大亮点，全年2次大型土拍，吸引了来自全国各地的房企竞争。6月份5宗居住用地集中拍卖，最终全部以最高限价成交。11月6宗居住用地拍卖，表现却远不及6月，不仅是因为限销售价格，也是由于今年融资端的限制导致房企现金流紧张。 虽然市场活跃，但在政府对房价上涨的容忍度低、调控速度快的背景下，购房者理性犹存。一方面是利好出台后市场热度提升的持续时间有限，往往在一至两月就出现较为明显的下滑；另一方面，客户在价格上涨幅度上预期不强，提价较高的楼盘成交普遍较为困难。而各区之间市场分化也较为严重，政策利好较大的南山、宝安、福田、光明等区域成交更为活跃，而东部区域表现则略逊一筹。而从楼盘来看，总价低、性价比高的楼盘为成交主力，往年成交较好的豪宅则不及预期、表现不佳，同时公寓市场也由于限售出现明显的回落。 展望2020年，作为全面建成小康社会与十三五的收官之年，稳经济依然将摆在最重要最突出的位置。但相信房地产调控仍然不会放松，房住不炒基本原则不会动摇，房地产不会作为刺激经济发展手段。稳房价将继续作为房地产调控的主要目标，城市分化继续加剧，因城施策也将发挥更大作用。;;;GDP下行压力增大 稳实体成调控重点;内外需求仍显疲弱 制造业景气度短期回升;房地产开发投资增速高开低走;CPI与PPI背离 需求持续走弱;M2增速放缓 稳健政策为主导 ;房企本年到位资金增速趋稳;逆周期调控发力 流动性稳中趋松 ;房住不炒 房地产金融监管收紧;一城一策扩围 热点城市加码调控;一城一策扩围 政策松绑刺激需求;一城一策扩围 政策松绑刺激需求（人才篇）;多重利好加持 深市一枝独秀;;土地供应面积创新高，收金690亿;工业用地爆发式供应;腾讯85.2亿拿下大铲湾未来科技城;“双限双竞”控“地王”效果明显;全国率先标定地价稳预期;;新房住宅供应、成交连续两年上升;仅三区住宅成交量下降，盐田区增长近8倍;宝安、光明、福田、坪山四区供不应求;访客指数整体高于去年;新房住宅整体开盘去化率略低于去年;九项目开盘售罄;90-144平面积段成交套数占比持续增加;4-6万价格段成交面积占比逐年增加;光明、沙井、坪山三区成交强劲;万科星城为住宅项目销售冠军;新锦安海纳公馆项目销售金额最高;TOP10开发商成交面积增加了25.6万平;万科获得住宅开发商双料冠军;年末住宅存量远低于去年同期;宝安、南山或将继续热门;总结与展望;;全市供应量创历史新高;公寓成交量价齐升;公寓成交占比为1/3;成交主力在龙岗、宝安和南山;300万以内公寓成交占比达七成 ;45㎡以下公寓成交愈发集中;成交量前十龙岗占四席;成交金额前十南山占五席;总结与展望;;豪宅成交价增量减;十二月网签量全年最高;南山供应占比约七成;南山、福田成交均价涨幅超一成;千万豪宅占比持续下滑;1000万