杭州钱江新城雪峰水岸枫庭的项目全程的策划的报告.ppt

项目位置 位于天河区珠江新城金穗路 发 展 商 方圆集团 类型/规模 占地面积：10000平方米总建筑面积： 147507.89平方米 容积率： 8.20 ? 绿化率： 总户数：628套 停车位：422 物业类型 1栋公寓和4栋住宅；C栋D栋共108套，30层高 交付时间 方圆月岛A,B栋：2010年6月；E栋：2009年12月 配套规划 豪华居住区,地铁沿线 开盘时间 方圆月岛A,B栋2008年12月；C、D栋：2008年7月19日；E栋：10月 销售价格 均价 18000元/平方米，以上为A,B栋均价，带3800元/㎡装修；E栋均价：18000元/平米，带3800元/平方米装修 方圆月岛 广州珠江新城淡市下热卖典范在广州市场最艰难的08年秋季公寓产品220套2个月售罄 一组团 二组团 三组团 率先进入市场的大面积产品吻合珠江新城市场主流，该产品奠定的形象为公寓产品的推出奠定了坚实的基础。 6月14日 方圆月岛销售中心开放 开始办理月岛·VIP钻石优惠卡 6月下旬 7月初 样板房开放 7月19日 推出C、D楼，108套，主力户型是100-300平方米的大平层洋房，以140－180平方米左右的大三房和大四房单位为主，价格2-2.2万/方 9月5-7日 3天外展活动 10月1日 推出E栋Loft公寓，高30层，三梯十户，总共220套，面积由58-73平方米不等， 均价17000元/平方米，带3800元/平方米 12月中旬 方圆月岛A、B栋观景大宅样板房 12月23日 A、B栋观景大宅均价18000元/㎡，带3800元/㎡装修， 户型面积为136㎡三房和159-260㎡的四房； 09年3月 剩余30套房源，20套位于楼盘E栋 ，10套位于B栋 首推大面积户型，树立豪宅高端形象 小面积公寓推售 楼王推售 方圆月岛营销启示：从没有出现过小户型的豪宅、高端写字楼聚集区域，公寓产品依然大卖 大平面高端物业奠定豪宅基调→面对竞争激烈的珠江新城豪宅市场，方圆月岛仍坚持以吻合市场主流的纯大平面入市，为后续的公寓产品奠定豪宅基调； 利用公寓产品主打淡市→在大平面高端物业为整个项目打下江山后，在市场最恶劣的2008年6月份，该项目的公寓产品推出市场，以其区域内独有的稀缺性大卖，成为2008年惨淡的珠江新城市场中硕果仅存的光辉业绩； 在公寓产品的展示上建立顶级商务公寓形象→绝不走低端的自住路线，而是将其与片区内的写字楼办公人群的形象向匹配，着重强调了居住人群； 占地33946平米，建面26.5万平米，容积率4.5。 项目位于深圳市新中心区南区。2002年入市之初，中心区没有居住氛围，项目面临北区黄埔雅苑等项目的竞争。 容积率远远高于周边项目，且没有任何可以利用的资源，最终凭借自身产品力以及高举高打的气势形成区域的中心化 星河国际 一个在外立面、园林和产品上非常“土豪”的项目，另辟蹊径的以国际化形象出街，最终吸引了大批“土豪”客户购买 世联经典案例 项目的系列推广都是围绕国际化概念而展开，得到社会各界的广泛关注，在社会上形成良好的口碑，提升了星河国际的社会形象及楼盘知名度。 所有出街广告均以“外国人形象+跨国经理人身份”核心广告诉求，深刻的打动了课外国外顶级商务生活的潮州佬 世联经典案例 实际成交客户——以做生意的潮州人为主，而不是国际人 世联经典案例 星河国际客户购买原因 项目受到区域认知限制，同时在区域板块竞争处于劣势，所以项目只能从区域客户突破，但如果按照一般的思维，若做针对潮州土老板，就应该做一些很“土豪”、“很暴发户”式的产品才能符合他们的需求，但是，星河国际却通过走国际化路线来打动顾客，驱动客户的购买，所以可以发现：对于区域客户而言，客户并不完全明确自身到底需要什么东西？其购买也不完全是一种理性行为，而是一种追求热点、跟风的购买行为 客户购买不完全明确自身需求，其购买行为属于[追求热点、跟风]的购买行为 世联经典案例 星河国际营销启示：在众多的“土豪式”营销包围中另辟蹊径，走国际化路线突出重围 国际化的标榜，其实目的就是为了吸引本土人士→“土豪”接受什么样的传播概念？星河国际给出了不同于周边所有项目的答案。以国家化的传播调性和视觉形象从周边众多传统的“土豪式”传播中脱颖而出，深受深圳本地客户和潮州客户的欢迎。而实际上，项目的立面园林等特色依旧是很传统很同质的。 世联经典案例 占地9.3万平米，建面13万平米，容积率1.4。 项目位于深圳市最顶级的香蜜湖板块，占有深圳核心稀缺资源； 容积率并没有绝对优势，产品价值和服务深入人心，最终成为深圳豪宅市场一哥； 2007年年末售罄，高层顶层复式均价高达70000元/平米 香蜜湖一号 在竞争激烈的深圳