写字楼面积化分.pptxVIP

写字楼产权面积划分 技术要点 ——案例：鸿隆世纪广场写字楼产权面积划分技术要点思路写字楼产权面积划分意义本项目标准层资源分析本项目产权单位面积划分思路解决方案本项目产权单位面积划分细则写字楼产权面积划分意义1、对标准层各个朝向的资源进行恰当整合，可回避“不良单位”的产生，同时实现产品价值最大化。2、面积面积划分适当，控制各面积户型的百分比，可规避销售风险。N本项目标准层资源分析 Ｂ座A座整体户型方正，景观开阔，采光面积大，销售抗性不大A、B座及B、C座连接处（粉红色区域）进深大、采光面小，可能出现黑房，存在较大销售抗性B座东北角区域资源较优，但户型不方正，划分为大面积单位使用不便A、B座间有卫生间区隔，户型拼合不便问题区域A座本项目产权面积划分思路1、主流面积控制在250㎡以下，控制大面积单位比例，降低市场风险。2、A、B座连接部分采光量小，应尽量避免“黑房”出现。3、在保证产品可用性的前提下，尽量减少单位结构性变动，降低工程施工量。4、 各单位和相邻单位均具有较好的拼合使用性。解决方案1、关于B座洗手间位置的调整建议2、A、B座高低区层数划分建议NA解决方案（1）空调B座洗手间位置调整BA处（粉红色区域）为目前B座卫生间所在位置B处（橙色区域）为整改后B座洗手间所处位置采光面调整原因：1、A处影响A、B座拼合2、B处资源匮乏（黑房），南北向拼合难度大（南向拼合进深过大，北向拼合对视严重，且有空调管线限制层高）调整后可解决两大难题1、B区销售难题2、A、B区与A座的拼接和户型划分问题解决方案（2）A、B座高低区层数划分考虑到市场风险和产品拼合灵活性，建议减少大面积单位的划分。A座6-29层以标准层面积区间划分， 30-33层以较大单位面积划分B座劣势单位比重较大，受问题单位制约，面积划分无改进余地，建议B座以统一方式划分。但划小不等于买小，上述划分方式可降低市场风险、增加拼合灵活性，而大面积客户仍可通过多套拼合实现较大的使用面积。划小不等于买小，在以上两个问题解决后，让我们分别对A、B座产权面积划分进行优化细则说明。B座优化细则A座优化细则优化细则总结B座优化细则A座优化细则优化细则总结423354652卫生间7611采8采78光光面面卫生间B座标准层面积划分优化后B座面积划分原B座面积划分房号建筑面积约房号面积1167㎡593 ㎡262㎡691 ㎡3142 ㎡793 ㎡491 ㎡8235㎡房号建筑面积约房号面积1103 ㎡591 ㎡2167 ㎡693 ㎡391 ㎡7235 ㎡493 ㎡8103 ㎡167㎡91㎡93㎡93㎡91㎡103㎡235㎡103㎡B座标准层平面划分示意图优化后单位面积集中在91-235 ㎡区间内，单位面积小，总价低。产品存在多种拼合可能，且拼合结果较为合理，有利于客户引导。167㎡91㎡93㎡93㎡91㎡103㎡235㎡103㎡B座优化小结优化内容：1、卫生间位置调整2、卫生间原位置与转角单位拼合为两个有采光面的103㎡左右单位。优化结果：采1、避免了黑房的出现2、提高西南向转角的产品品质，并使该区域获得了更大的可售面积3、解决了A、B座连接处面积拼合问题光面B座修改后示意图B座优化细则A座优化细则优化细则总结445353622761198A座标准层平面划分建议原A座标准层（16F及以下）优化后A座标准层（6-29F）房号建筑面积约房号面积1265㎡4201㎡295㎡595㎡3162 ㎡6231㎡房号建筑面积约房号建筑面积约房号建筑面积约1137㎡4100㎡795㎡295㎡5206㎡8137㎡395㎡695㎡9128㎡A座标准层平面划分示意图优化方案特点：1、单位面积小，降低销售阻力。2、相邻户型拼合容易，可按需要随意拼接。3、A、B座连接处拼合容易。A座4、5两个单位可直接对接B座，拼合性好。453627198453627198A座标准层优化小结优化内容：单位数量从6个变为9个优化结果：1、单位4和单位5可与B座相邻单位灵活拼合2、单位小，总价低，通过提高单价可增加总收益3、小单位易售，降低销售风险332442151A座高区平面划分建议原A座高区（18F及以上）修改后A座高区（30-33F）房号建筑面积约房号面积1232㎡4162㎡2195㎡5265㎡3206㎡房号建筑面积约房号面积1402㎡3306㎡2162㎡4162㎡32415A座高区平面划分建议优化方案特点：1、大面积产品比例较低，有利于加快整体销售速度2、如有客户需要仍可在现有基础上实现面积拼接以满足大面积客户需求32415A座高区优化小结优化内容：单位数量从4个变为5个修改结果：1、单位面积较大，景观最好，充分实现单位价值2、拼合方式更多，更灵活B座优化细则A座优化细则优化细则总结优化后单位划分总示意图A座高区（30-33F）优化后单位划分