武汉理工大学公选课房地产评估实务考试参考答案.docxVIP

交通学院 船海 ZY1101 ** 0121102090*** 房地产估价练习 交通学院 **  船舶与海洋工程 ZY1101 班 学号：0121102090*** 1、某人拟购房，开发商提出两种方案，一是每年年初付 15 万元，共付 5 年； 另一方案是 5 年后付 100 万元，若目前的银行贷款利率是 7%，应如何付款？ 解： 方案一：P=15×[(P/A，7%，5－1)+1]=15×4.3872=65.8(万元) 方案二：P=100×(P/F，7%，5)=71.3(万元) 由于方案一的现值 65.8 万元小于方案二现值 71.3 万元，所以该人应该选择方 案一。 2、一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为 100 万元，130 万元，120 万元，150 万元，160 万元，从第六年起租金为 170 万元，前 3 年利率为 6%， 以后各年利率均为 9%，评估该房地产的价格。 解： P=100/(1+6%)+130/(1+6%)?2+120/(1+6%)?3+150/(1+9%)?4+160/(1+9%)?5+1 70/9%*1/[(1+6%)?3+(1+9%)?2] =1314.99(万元) 3、某地块面积为 80,000 平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为 20 万元/亩，拆迁费 30 万元/亩，开发费 3 亿元/平方公里，其他费用（包括税费） 5 万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的 70%，其它 第二年投入。目前市场上地产开发的投资报酬率为 10%，银行贷款利率为 6%， 试评估该土地经开发后的价格。 解: 1.估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50 万元/亩＝750(元/平方米) 2.估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 1 交通学院 船海 ZY1101 ** 0121102090*** ＝3 亿元/平方公里＋5 万元/亩 ＝300 元/平方米＋75 元/平方米 ＝375(元/平方米) 3.估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均 匀投入，则： 资金成本＝750×[（1＋6%）?2－1]＋375×70%×[（1＋6%）?1.5 －1]＋375×30%×[（1＋6%）?0.5－1] ＝92.70＋23.98＋3.33＝120.01(元/平方米) 4.估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5(元/平方米) 5.计算土地价格 土地单价＝750＋375＋120.01＋112.5 ＝1357.51(元/平方米) 土地总价＝1357.51×80,000＝108,600,800(元) 即该地块经开发后的价格为 108,600,800 元。 4、假定某市政府将于 2000 年 2 月 1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅， 土地面积 5000 平方米，容积率限定为 4，土地使用权七十年，某开发商欲购买 此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为两年，建筑投资第一年占 60%，第二年占 40% ，建筑成本为 2500 元/平方米，专业费为建筑成本的 6%， 开发商的目标利润为 15%，有关税费为楼价的 5%，折现率为 8%，工程完工后每 平方米售价 5800 元．工程竣工后 20%即销售，其余 80%估计一年内售完．开发 商委托你评估该宗土地价格，试计算总地价、单位地价、楼面地价。（按复利计 算） 解： 由题意可得最大建筑面积为 5000×4=20000 平方米 (1)完工后的预期楼价限值为 [5800×20000×20%+5800×20000×80%/1.08?0.5]/1.08?2=9644.8 (万元) 2 交通学院 船海 ZY1101 ** 0121102090*** (2)估算建筑费用及专业费用 建筑总费用为：20000 平方米×2500 元/平方米=5000（万元） 建筑费用为：（5000×60%/1.08?0.5）+（5000×40%/1.08?1.5）=4668.7(万元) 专业费为 4668.7×6%=280.12（万元） (3)估算税费及总利润 总税费为：9644.8×5%=482.24(万元) 总利润为：（地价+建筑费+专业费）×利润率=低价×15%+742.3 万元 (4)计算地价 地价为：（9644.8-4668.7-280.12-482.24-742.3）/1.15=3018.64（万元） 单位地价为5000=6037.28(元/平方米) 楼面地价为：6037.28/4=1509.32(元/建筑平方米). 5、简述那些经济因素影响房地产价格的涨跌？ 经济增长速度；（GDP 与房地产价格） 居民收入水平（储蓄和投资水平）； 财政金融状况；（物