房地产公司项目管理方案.docxVIP

 房地产开发公司项目管理方案  一、需要明确以下问题：  1、目前销售状况及销售策略、董事会要求达到的目标，制定销售方 案。（重点）  2、工程进度现状、目前 90%楼座单体已完工，剩余少量单体楼座未 开工及庭院景观、道路、绿化、及构筑物等，董事会要求达到的目 标。制定合理的进度计划。  3、公司财务现状，应收应付情况说明。  4、制定项目全部完成移交目标及时间表。  6、董事会对项目预期盈利目标。  二、董事会主要职权  1、决定公司的总体发展战略；  2、制定决定公司的年度战略规划及预算方案；审议批准年度战略规 划、决定公司组织机构设置；  3、审议批准公司财务管理制度；  4、确定决定高管人员薪酬与考核方案，审议批准公司人力资源管理 制度；  5、审议批准涉及金额 500 万元以上的支付及项目投资；  6、聘任与解聘总经理；  7、确定集团融资方案，审议批准融资计划；  8、对公司的经营状况进行定期与不定期的审计与监督；  9、对公司的经营成果进行考核，并根据考核结果确定对总经理班子 的奖惩与分配。  三、总经理岗位职责（各种各类管理制度略）  1. 根据董事会总体发展规划，负责制定公司规划和年度、季度、月 度房地产开发计划和利润目标，并组织实施保证各项计划和利润 目标的实现。  2. 负责建立和健全公司管理机构、规章制度、岗位职责、激励机制、 工作流程，协调公司各职能部门的工作，负责对各部门负责人的 工作考核，保证公司管理科学、合理、快捷、有效。  3. 严格按照程序审核公司各项财务收支，全面掌握、控制公司财务 状况，统筹安排，开源节流，控制计划开支，降低公司运营成本 和项目开发成本。  4. 全面负责房地产项目可行性分析论证、风险评估、政府报批、招 投标、施工管理、成本控制、竣工验收及营销等工作。  5. 组织安排与政府部门、合作单位及客户等各方面关系的公关工作， 维护与提升公司形象和声誉。  6. 致力于培育公司核心竞争力，建设保证公司永续经营的企业文化， 树立企业核心价值理念。  7. 对开发项目的设计、工程、成本、营销负直接领导责任，负责各 部门的日常管理工作。  8. 负责房地产项目规划、设计工作、开发方案，组织有关部门、专 家审核规划设计等方案。  9. 负责项目勘察、设计委托及管理工作。  10. 审批图纸会审记录、施工组织设计、签证等关键性工作等工作把 关。  11. 负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招标工作。  12. 组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作。  13. 各参建单位工作任务、计划审定、审批工程款、材料款。  14. 工程项目成本、质量、进度工作的全同管理、监督、监控。  15. 负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调。  16. 全面把握工程验收并组织与物业交接工作。  17. 选聘任用主管工程各岗位人选，负责考核下属各部门及岗位的工 作绩效，审核员工的奖、惩标准及方案；对内负责处理下属部门 与公司其他部门的协作关第，对外做好相关外联工作。  4、公司组织机构设置及岗位职责：  公司设总经理岗位，全面负责房地产开发事务工作，分管财务和 行政人事。设开发副总岗位，分管前期报建、外协、法务、营销。 设工程副总岗位，分管工程技术，预算采供、成本控制。部门设置： 综合办公室，工程技术项目部、成本部，财务部，营销部，物业管 理部，总工程师室。部门及人员构成根据公司的发展需要增设调整。 （详细略）  五、成本管理  当前房地产行业面临着严峻的挑战,市场化进程明显加快,竞争空 前激烈。如何在收入不能持续扩大的情况下有效控制成本、高效运 营资金成为房地产企业最亟待解决的管理问题。房地产企业是属于 资金密集型和知识密集型的企业,在项目运营的过程中如何能够保证 利润最大化,是急需解决的问题。进行业务流程一体化管理,保障项目 能够实时管控运营。实施动态成本管理,能够展现全项目动态,实时反 映并监控动态成本,提高了房地产企业在控制成本方面的作为。通过 投标管理、合同管理、设计技术、付款管理、动态成本管理。有效 监控,强化成本管理力度,健全成本管理制度。从而使房地产项目降低 成本提高企业核心竞争力。  六、营销管理主要职能：  制定营销方案、控制销售节奏合理回 笼资金。1、制定每月、季度、年度销售计划，进行目标分解，并执 行实施； 2、置业顾问每周、每月、季度销售任务制定与监督。3、 设立、管理、监督、督导营销部正常工作运转，正常业务运作； 4、建立各级顾客资料档案，保持与顾客之间的双向沟通；5、合理 进行营销部的预算控制；6、研究掌握置业顾问的需求，充分调动积 极性； 7、配合相关部门作好项目方案(产品定位