新景祥沈阳沿海赛洛城销售代理提案会.pptVIP

感谢沿海集团对新景祥的信任 邀请参与沿海赛洛城2011年销售代理提案会;我们所要解决的问题：; ;背 景;房地产市场是一个涉及多方利益的复杂市场，这就决定了市场调控效果的不确定性，在多方利益的平衡下，这场博弈注定难以一掌定乾坤。;背 景;新景祥认为： 尽管政策方面从未放松，但市场成交回暖的现象却越发明显，说明市场自身的调节力量已经突破原有政策的束缚，政策效力边际正在递减，民众对政策的信心度正逐步降低，调控目标并未完全达到，因此才刺激了9月底中央政府对政策的大力加码。;政 策;政 策;政 策;新景祥认为： 国庆节之后针对房地产的调控政策，短期内依然以抑制房价为目的，但已现产业结构调整阶段到来的征兆。虽然接下来政府面临的还是“保增长、防通胀、降房价”之间的艰苦平衡，但政府牺牲预期经济增长，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府承诺的决心更加坚决。 因此，预测政府将继续加强与推进房地产市场制度改革措施，进而带动整个社会经济结构调整的行动将持续下去。;走 势;走 势;新景祥认为： 本轮调控后市场即将出现双触底过程，伴随着近期政策不断加码，今后成交量将逐月下降，这将加剧开发商资金紧张程度，从而影响房价松动，待二次触底后，新的价格低谷也将形成。;我们的时代;我们的思路;沿海赛洛城2011年营销执行方案;目录 contents;1、市场分析篇;问题3：本案推广如何兼顾品牌和销售？;市场分析篇;; 沿海赛洛城为整体项目中规划较为独立的中高端纯住宅项目，受工程进度排期影响，导致该部分目前完全与项目整体割裂，难以形成复合体综合竞争优势。;;从本案出发，30分钟左右车行可达太原街商圈、五爱商圈、中街商圈； 沈抚轻轨、沈本大道、沈丹高速交汇于此，是辽宁七城市“1小时经济圈”的交通枢纽。;;本案周边生活配套相对完善，周边配套集中在项目北部； 随着大浑南规划的落实，将弥补本案南部配套缺失的不足，未来利好凸现。;项目形象| 项目整体形象一般，园区内部及商业街缺乏时尚气息及商业氛围； 工程进度| 一期已入住，局部园区基本呈现，二期已经封顶，样板间及示范区初步成型，但尚 未投入使用，住宅与项目整体分离； 市场口碑| 经过2010年业主维系，目前市场口碑有较大幅度提升，但知名度及美誉度尚属一般； 周边环境| 项目周边环境一般，四至均堆放大量残土，对项目形象有不利影响。;;沿海赛洛城二期剩余房源一览表;二期产品中除B6栋未推售外，剩余房源中以B7栋大户型124-138平（三居）为主要面积段，去化速度相对较慢。;优势: 1、户型方正无浪费面积，使用面积较高； 2、入户处设有入户花园，此户型配置较高； 3、此户型采用全明设计，生活更为舒适； 4、卧室与客厅部分分开，动静分区较为合理； 5、位置极佳、通风效果好； 劣势： 1、书房面积较小，无法作为卧室使用。 2、无独立餐厅，影响生活品质。;楼栋：6#;剩余产品中大户型剩余比重较大，B6栋未进行推售，B7栋124-138平剩余53套。其中B6栋136及145平产品将是2011年的销售重点和难点； 92-101平方米的二居占到剩余总量的4.5%，客户普通对两室较为认可，本案二期剩余两居货量不足，且户型及所在楼层均存在一定销售抗性； 70平以下小户型为本案最受欢迎产品，提高剩余小户型产品价位，树立价格标杆，未来去化难度不大。;沿海赛洛城三期推售房源一览表;三期产品配比;D户型 优势：面积紧凑，功能布局合理，经济实用。 劣势：采光少。无阳台。;C户型 优势：户型方正、经济实用户，采光充足。 劣势：两卧室中间夹有厨房，噪音较大。;A户型 优势：户型紧凑，经济实用。采光充足。有露台。 劣势：两卧室中间夹有厨房，有嗓音。;产品配比较合理，符合区域市场需求； 主力面积以一居、两居中小户型为主，因此未来去化难度不大。（37-82平）； 纯北向产品去化存在一定难度，同时价格提升难度较大。;; 关键词：独立住宅、品质需提升、深挖价值、三期产品竞争力相对较强;QUESTION ANSWER;图像截取时间：2010年12月15日 ;在经历了全球性经济危机后，2010年沈阳各项经济保持稳定的增长，市场回暖； 受宏观房地产政策进一步紧缩的影响，预测全国房地产市场将受到一定的影响，沈阳房地产市场相对于全国一线城市受政策影响较为滞后，目前显现尚不明显； 预测沈阳房价下半年将有所震荡，目前将尤为关注地方出台的具体房地产相关政策细节，将对沈阳市房地产市场走势产生实质影响。;沈阳市房地产市场仍保持良好的发展态势，较大的市场发展前景，吸引了大批全国知名开发企业进入，极大促进了沈阳市房地产市