房地产迈入新时代.docx

博采众长 房地产迈入新时代 关键词：取势、明道、优术、合众、践行 2017 年 10 月 18 日，习近平在十九大报告中强调，中国特色社会主义进入新时代， 我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间 的矛盾”。 “美好生活”是什么？十九大报告已经给出了明确定义：幼有所育，学有所 教，劳有所得，病有所医，这就是基本保障，也叫多渠道保障，没有保障就没有幸福生活。 而这些都跟房地产密切相关。因此，无论是增量还是存量，未来机会都很大。 就房地产行业而言，其未来发展受到国内外政治金融、市场变化、经济形态、人口结 构、消费功能、舆论环境、产业规划、等多个方面的因素影响，不能单一而论。政府反复 强调“建立促进房地产市场健康发展的长效机制”、“房住不炒”、“租售并举”、“脱 虚就实”等方针政策，新时期房地产及其相关产业新政、新策绵延不断，环环相扣，并且 一脉相承，坚持全面深化改革是长效机制，是必然发生的，市场迅速反应，趋向于快速迈 进、并建立一个健康稳定的房地产新时代。 这几年以万科为代表的 “白银时代”踏空行业周期，错失大好良机；而以恒大、碧桂 博采众长 园为代表的“钻石时代”，完美踩准本轮超级周期，奋起直追，得与万科并驾齐驱。房地 产行业的发展趋势研判百人百种，截然不同。面对趋势判断的唯一检验标准就是时间，最 终以市场结果为导向，没有一成不变永远成功的企业，只有与时代同步、与时俱进的企业 才能创造属于它的时代。 研究趋势，首先必须回顾既往，从下图十分清晰呈现：住宅销售正增长周期明显大于 负增长周期。之前三轮负增长的持续时间依次为：16 个月，13 个月，19 个月。而本轮上 涨周期自 2015 年 5 月住宅销售由负转正，到今年 10 月份已持续了 29 个月的时间，从一 线、二线、到三四线的价格增长旋风，以及库存成功去化，过去的三年可谓“超级繁荣周 期”，持续时间已经远远超过之前任何一个周期，过去的 29 个月其实已消耗掉相当大的住 房需求，无论是杠杆投机还是真实购买力。犹如中国的 GDP 增长，从“常态”的 10%+跌到 8%，再到 6.5%-7%的“新常态”，如果经济机器的运转不会偏离均值太远，这就意味着若 在正的一面持续时间越长，在接下来负的一面也更有可能持续较长时间。将时间轴再拉长， 可以大概率预测住宅的销量增速将维持着向下趋势。 但未来房地产 10 万亿的销售量仍然存在，虽然一年销售 10 万亿的行业，土地出让金 超过 6 万亿，再加上税收 3 万亿等，沉淀的利润只有几千亿。所以，对开发商要求越发苛 刻。对于未来的道路，大中型房企可以继续做大主业规模，同时寻求多元化布局；对于中 博采众长 小房企要发挥自身特色打价值战。 在未来发展中，随着国内城镇化建设的持续推进、产业经济和消费供求关系不断发展 变化，开发类型分化、产品精细分化，由市场而催化主导行业逐渐成熟，是一个不可阻挡 的大趋势，房地产亦将继续作为一个不可缺失的产业形态稳健发展。由于近阶段的“哄抢 式”、“盲目型”、“雷同型”形式的开发，市场需求选择面扩大及刚性需求减弱，以及政策 金融舆论等层面的导向因素，政经一体化思维导向深刻影响房地产的发展和方向，强者恒 强、大者恒大，房地产正在残酷洗牌，市场也在震荡螺旋、调整优化，房地产的发展路径 也越发清晰。 第一大类：“地产+”。产业地产、文化地产、教育地产、物流地产、专业市场地产、 特色小镇、旅游地产、双养地产、等等。政策导向上，不再单以 GDP 论，行政责任将延 续追究制，都将促使城市发展不再只顾眼前利益和既得利益，而是要求从城市发展规划、 经济持续发展层面去考量。城市房地产的开发也不再仅停留在住宅、综合体开发，产业圈 层经济建设将逐渐、真正融入到房地产开发形态中，形成另一种复合体。这一复合体的出 现，不但能带动城市经济发展，更可以保障房地产项目的供求关系，形成生产、生态、生 活的“三生”相融相生。 博采众长 例如对于产业地产，必须先策划后规划。策划的第一步就是定位，包括战略定位、市 场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。结合区域文化与特色资源，找出支撑定位的 最核心的超级亮点与引爆点，系统统筹。如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、 经济分析等。（1）搭建好产业系统（研发机构、大学、上游材料商、供应商、下游供销商、 渠道建设等），形成完整的产业链，达成可良性运转的生态圈；（2）做好配套（商业、学 校、医院、商业、酒店、会展会议、公共实验室、教育与研发等），为产业服务；（3）配 建住宅，构建乐业安居的完美蓝图。通过双核驱动：“产学研展销营”+“吃住行游乐购”， 满足政府对税收、产业、就业、安居的诉求，确保城市和产业协调发展。一个成功的产业 项目，应该是启动之后不久就具备自我造血机能，