新聚仁11月升华地产黄冈八仙咀的项目整体定位及的策划的方案.ppt

参照项目 本案 聆湖春天 紫金城 万象巴黎 洪福花园 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X4) 评分(X4) 区位 片区形象 15% 8.5 8 8 7.5 6.5 与区中心的距离 10% 8 7.5 8.5 7 7 道路/交通状况 16% 8.5 7.5 8.5 7 6.5 周边自然环境 10% 9 7.5 7 7 7 周边人文环境 10% 8.5 8.5 7.5 7 7 周边配套 16% 8 7.5 8.5 7 7 治安状况 8% 8 7.5 7.5 6.5 7 片区提升空间 15% 9 7.5 8.5 7 7.5 加权总评分 8.455 7.675 8.095 7.035 6.92 各项目售价（元） P1(a) 　 P2(a) 2700 P3(a) 3160 P3(a) 2779 P4(a) 2634 参照权重（%） Y1 　 Y2 30% Y3 30% Y3 20% Y4 20% 目标加权售价 　 　 　 810 　 948 　 555.8 　 526.8 加权后价格（元） P1(b) 　 P2(b) 892.32 P3(b) 990.16 P3(b) 667.99 P4(b) 643.66 本项目加权平均价格P（区位） 3194.12 区位打分法 区位打分法项目18F公寓静态价格为3194元/㎡. 参照项目 本案 聆湖春天 紫金城 万象巴黎 洪福花园 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X4) 评分(X5) 规划设计 总体规划 9% 9 8 8 7.5 7.5 社区规模 9% 9 7.5 7 7 7 园林环境 12% 8.5 7 7.5 7.5 7 建筑外观 12% 8.5 7 8 7.5 7 户型设计 15% 8 7.5 8 7.5 7 社区配套 社区商业 6% 8.5 7 7.5 7 7 学校 4% 8 8 7 6 7 会所 6% 8.5 7.5 7.5 7 7 其他 施工质量 6% 8 7.5 7.5 7 7.5 物业管理 6% 8 7 7.5 7 7 开发商品牌 15% 8.5 7 7.5 7 7 加权总评分 8.435 7.31 7.615 7.2 7.08 各项目售价（元） P1(a) 　 P2(a) 2700 P3(a) 3160 P3(a) 2779 P4(a) 2634 参照权重（%） Y1 　 Y2 30% Y3 30% Y3 20% Y4 20% 目标加权售价 　 　 　 810 　 948 　 555.8 　 526.8 加权后价格（元） P1(b) 　 P2(b) 934.66 P3(b) 1050.08 P3(b) 651.14 P4(b) 628.06 本项目加权平均价格P（区位） 3263.94 产品打分法项目18F公寓静态价格为3264元/㎡. 产品打分法 6% 市场价格： 区位×30%+产品×70%=3240元/㎡ 项目住宅静态价格： 3240元/㎡ ×(1+0.06) = 3434元/㎡ 一 二 溢价 公寓价格建议 项目18F公寓的当前市场静态价格为3434元/㎡. 溢价因素： 城市价值提升因素；1% 企划推广因素；2% 市场竞争溢价；1% 本案是区域内不可复制的具有强势城市资源大盘； 聚仁营销溢价；2% 综合考虑以上等溢价因素，我司根据常规溢价方式，要市场价格上给予6%溢价。 联排别墅价格建议 联排定价原则： 黄冈产品标杆、价格标杆； 黄冈不可复制的强势资源、高端的象征； 从市场常规的各物业类型价格比来看，通常联排价格较高层要高30-45%，本案作为黄冈的首席城市湖景豪宅，建议联排在32F公寓价格基础上溢价45%； 则联排别墅产品静态价格为：5500元/㎡ 由于成本因素，32层较18层在成本上要高，因此，按照市场规律，销售价格比18层公寓要高出10%。 则32层公寓市静态销售建议价格约为：3800元/㎡ 32F公寓价格建议： 32F公寓及联排价格建议 项目32F公寓的当前市场静态价格为3800元/㎡.联排静态价格为5500元/ ㎡ 。 项目发展战略及整体定位 项目属性界定 目标解析与核心问题界定 项目价值挖掘 项目启动区及价格策略 项目概念性规划及产品建议 报告基本思路 项目形象包装及媒体策略 品牌力·注目力·影响力 【升华黄冈八仙咀项目】 前期项目定位及视觉包装创意提案 升华地产升华黄冈 一座文脉传承之都的骄傲 为黄冈打造城市级首席滨湖豪宅 雄踞黄冈市主干道 市政中心区半岛住区 与市政公园为邻 5400亩遗爱湖环绕 …… 这绝对不仅仅是一般住宅产品那么简单 居住于此是一种至高无上的荣耀 这里，即将成为城市塔尖  目录Contents PA