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房地产选修课论文 姓名:金陈 专业班级:哲学 1001 班 学号:老师:陈莹 中国房产现状分析及其对策 当代社会,房子的问题是最让人关注的,这是为什么呢?首先,房子的价格越 来越高;其次,人越来越物质化了,找男朋友,首先要看看有没有房子其次再看其 他情况,所以,现在房子对当代年轻人来说是最重要东西。那么，就让我们来看 看我国现代的房地产状况。 第一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市　　 无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。 比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为 1：200 到 1：300，房价收入 比为 4 至 6 倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达 3 万，一套 两居面积 80 平方米，总价需 240 万，而月租金不过 4000 元（略高于市价）。假 设房主是一对夫妇，他们年收入合计 12 万元（略高于北京平均职工工资）。可 以得到北京的租售比为 1：600，房价收入比为 20 倍。都远远落在可以接受的 区间外。　　 有人指出，中国并不征收不动产税，而相当于不动产税的部分以国有土地 使用权转让金的形式被一次性包含在房价之中。所以中国的租售比、收入房价 比较国际为低、高，是合理现象。我们不同意这种说法。例如，美国征收不动 产税，除纽约较高外，其他州的税率都在 1%至 3%之间。如果我们用 2%计算， 按中国的土地使用权 70 年，那么税收合计为原始房价的 1.4 倍。也就是说中国 的房价应该除以 2.4 计算租售比和房价收入比。校正后的租售比为 1：250，房 价收入比为 8 倍强，也都称得上偏离正常区间。须知日本东京房地产市场崩盘 时房价收入比不过 9 倍。　　 何况，美国的房屋连带有土地所有权。中国的只是 70 年的土地使用权。70 年到期后，绝对不会无偿延续，因为法律上国有财产是不会白白给人的。或者 要再次征收土地使用权转让金，至少要加收不动产税（或费），其税率未必会低 于美国。实际上，国家有关部委正在考虑起征“物业税”，谁说中国的房价包括 了相当于不动产税的部分呢？比起土地使用权，更值得的担心的还有建筑物寿 命，近日《中国日报》援引住建部副部长的话称，我国建筑的平均寿命只有 25 至 30 年，一些发达国家建筑寿命很长，像英国达到了 132 年，而美国也达到了 74 年。中国房地产市场性价比之差，可见一斑。　　 有日资咨询公司报告披露，上海房价约为东京的 1/2 至 2/3，而上海单位 国土面积 GDP 产出值及工业产出值都只有东京的 1/4。　　 美资投资公司 GMO 报告也认为：上海和北京黄金地段的商业房地产租金， 估计大体上与纽约相同，尽管曼哈顿的人均产出是中国大都市的 4 倍之多。　　 第二、房价虚高的原因　　 有学者认为，中国房价较世界离谱的原因，是所谓“刚性”需求。这是腐 见。　　 在市场经济中，我认为是没有什么“刚性”不“刚性”的需求。你没有钱， 哪个开发商愿意卖房给你？哪怕你妈想在自己的房子里寿终正寝，哪怕你老婆 哭着喊着要套“婚房”。所以，我们说没有现实消费能力的需求不是真正的需求。 大贼任志强是有名的“刚需”吹鼓手，但近日他变口说，房地产好比鱼翅，鱼 翅再贵也不是泡沫。那么鱼翅在副食品中算“刚需”吗？前后逻辑不能一贯， 是骗子最大的特点。　　 GMO 报告说，中国大城市自有房者已占人口的 70%以上，北京住宅建成的速 度超过了人口增速，而今年以来房价还在飞涨，显然不是所谓“刚需”拉动的。 　　 房价虚高的原因，我认为首先在于社会巨大的贫富两级分化。如我多次引 用的资料，关机构在 2009 年发布了中国 3000 家族财富榜总榜单，3000 个家族 财富总值 16963 亿，平均财富 5.654 亿。套用一句楼市中人的口头禅，叫“穷 人知道自己有多穷，不知道别人有多富。”考察印度、俄罗斯等贫富差距同样很 大国家的情况，发现孟买的房价高者也要 6 万人民币左右每平方米，莫斯科的 房地产均价约为 25000 元每平方米。　　 有钱人的钱自然不同穷人的钱，有钱人的钱名为资本。资本最大的特性就 是食利性，就是追求高利润。在中国，近年来，制造业都不如楼市升值之离谱， 而股票市场则风险巨大，楼市实是一个获利巨丰风险很小的投资标的。GMO 报 告称，最近已出售的房产有五分之一空置。我估计，投机者拥有房地产所占比 例还远远高于此数。据有关数据表明：2009 年全国商品房销售面积是 9.37 亿 平方米，其中商品住宅销售面积大约为 6.6 亿平方米，如果以 90 平方米一套计 算，则可知共销售了 733 万套住宅；若以每套住宅住两人计算，至少需要 1460 万城镇新增人口去消化那些房子。然而事实是我国每年新增城镇人口不到 1300 万，其