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五纵：展示之放纵 变“三寸金莲”为“阔步前进”，把握“保”与“抢”，完成“引领”和“引导”！ 号脉：五纵 解决方法：五擒 一纵：价格之放纵 二纵：商业之放纵 三纵：产品之放纵 四纵：活动之放纵 五擒：完善价值展示面 一擒：占领价格制高点 二擒：商业带动住宅走 三擒：打造户型完善度 四擒：核心活动与促销 橄榄城2010年营销研判报告 价格提升策略 一纵VS一擒 橄榄城2010年营销研判报告 “一纵”——价格之放纵 产品精良，服务精良， 实景呈现！ 2009年重心在抢流量 价格尚有放纵空间。 眼界决定动作，易居观点： 市场下行做服务，市场上行做营销； 利用亚新二期推出把握机会；强势攻击，高举高打，2010年3月入市均价5300元/平米以上，实力树立样板！ 橄榄城2010年营销研判报告 “一擒”——占领价格制高点 高举高打，挤压去化；价格掩护，循序推售 利用洋房、小高层进行其他产品的价格掩护，利用价差促进高层、LOFT等房源的去化。 保证各个出货阶段房源的相对“性价比”！ 橄榄城2010年营销研判报告 商业提升策略 二纵VS二擒 橄榄城2010年营销研判报告 4号地——橄榄城核心商业区！ 切实解决橄榄城完善配套！ 将是2010年销售核心点+推广核心点 “二纵”——商业之放纵 注：通过客户访谈得到上述信息 南 三 环 4号地商业2010年成功运营！ 将是橄榄城2010年成功的利器！ 橄榄城2010年营销研判报告 “二擒”——商业带动住宅走 2010年4月初洋房二线产品入市时！避开住宅说配套（即商业）！ 2010年4月 全面启动4号地商业招商！ 商业发展论坛 意向商家签约仪式 大客户入伙仪式 线上 带动住宅价值全面提升。卖点上再次增加强力筹码！ 带动南三环北侧的商业销售！（借4号地招商 买大一期商业！） 线下 持续说商业… 2010年10月 橄榄城2010年营销研判报告 产品提升策略 三纵VS三擒 橄榄城2010年营销研判报告 2009年橄榄城推案产品遇到的问题 1、推售节奏控制不好，出现较长时间的销售空档期。 2、推售面积普遍过小，没有超过115平方米以上户型，限制了客户的选择！ 3、紧凑型房源设计过多，库存情况严重！ “三纵”——产品之放纵 橄榄城2010年营销研判报告 “三擒”——打造户型完善度 2010年的橄榄城—— 多种物业形态的丰富型！ 多种面积段的户型有效的搭配，充分补充了2009年主力2房、3房的稀缺，同时使整个2010年橄榄城住宅的推售产品线从31-130平米面面聚到， 满足各种需求和面积区间，丰富的产品线可以很好的提升客户成交率。 总有一款适合你！ 2010年推案期的各种产品类比如下 橄榄城2010年营销研判报告 活动提升策略 四纵VS四擒 橄榄城2010年营销研判报告 “四纵”——活动之放纵 2009年支撑橄榄城的活动 更多的是暖场促销活动， 形式单一，未能形成传播话题。 橄榄城2010年营销研判报告 “四纵”——核心活动与促销 2010年橄榄城需要引起话题 的重磅活动！ 活动主导：重大活动+商业活动+暖场活动 上行支持：户外、报纸、墙体、短信 下行支持：销售引导及阶段性其他媒体的辅助传播 精准营销，活动主导 2010年 橄榄城2010年营销研判报告 展示提升策略 五纵VS五擒 橄榄城2010年营销研判报告 “五纵”—— 展示之放纵 品牌体系展示不完善， 现场缺乏变化， 曾经的优越亦归于平淡。 橄榄城2010年营销研判报告 “五擒”——完善价值展示面 第一步 销售中心的 全新升级亮相 橄榄城2010年营销研判报告 “五擒”——完善价值展示面 第二步 来橄榄城 体验世博会 橄榄城2010年营销研判报告 “五擒”——完善价值展示面 易居的“五星级案场”服务展示 第三步 橄榄城2010年营销研判报告 变“五纵”为“五擒” 实现品牌与销售的双赢 展示之提升 价格之提升 商业之提升 产品之提升 活动之提升 橄榄城2010年营销研判报告 “落地”与“执行” PART 6 橄榄城2010年营销研判报告 橄榄城2010年品牌如何演绎？ 橄榄城2010年营销研判报告 第一步：2010年的橄榄城 橄榄城 橄榄城2010年营销研判报告 │情境洋房│奢景高层│创意天地│风情商业│ 全新亮相的橄榄城 涵盖整个2010年橄榄城项目推售的所有物业形态，多层、小高层、高层、公寓、LOFT、商业全部在橄榄城这个大概念中在2010年得到诠释，橄榄城增加下列属性足以从内到外的全新包装亮相展现在众人面前。 橄榄城2010年属性定位：分案名之情境洋房篇 橄榄城2010年营销研判报告 天鹅堡 情境洋房 一个来了就不想走的地方 站在德国天鹅堡面前，在蔚蓝的天幕下， 白色的古堡如展翅欲飞的天鹅，纯净而优 雅，使人不