最新商业综合体分析方法.pptVIP

??? 一个城市综合体应该说具备五重的价值空间： 第一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金， 第二个是酒店商业持续经营和租金的回报； 第三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值； 第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。 第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。??? ?上海的新天地就是最经典的案例价值： ??? 城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。???? 城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏 比如：先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等