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施工项目策划与规划设计控制程序 1 目的 通过对规划设计前期工作的有效控制，发挥公司的技术监控职能，实现地产公司技术能力的支持与保证，使公司开发项目设计管理高效运作，提高项目前期及方案阶段的设计水平，确保开发项目符合公司的开发理念，确保投资的产品质量，确保专业产品的高品质品牌特征，满足房地产消费市场的需求。 2 适用范围 本程序适用于公司所有开发项目的前期规划设计工作的控制。 3 职责分配 3.1 营销策划部 3.1.1 负责客户市场的调研； 3.1.2 根据调研结果编制开发项目《产品建议书》； 3.1.3 负责组织新项目相关的市场调研，编制《项目策划书》； 3.1.4 负责项目前期规划设计全过程的策划和研发工作，提出策划意见； 3.1.5 负责配合发展规划部的设计单位委托、设计委托和设计任务书的编制。 3.1.6 参与规划与设计方案的评审。 3.1.7 在项目销售基本完成后对项目策划、设计和销售方案的确认。 3.2 发展规划部 3.2.1 负责规划与设计全过程的组织、协调、实施工作； 3.2.2 负责组织规划与设计方案的评审，提出各阶段评审报告； 3.2.3 负责对地方产品技术特征的了解，汇总相关部门信息，编制、下达《规划设计任务书》和《建筑方案设计任务书》； 3.2.4 与委托设计单位的沟通和协调； 3.2.5 负责规划设计方案的申报，办理《建设工程规划许可证》； 3.4 成本合约部 3.4.1 负责规划设计阶段成本投入的论证。 3.4.2 参与规划设计各阶段的评审论证。 4 工作程序 4.1 公司设计阶段划分 4.1.1 本公司设计阶段划分为委托概念设计阶段、委托设计阶段和委托景观设计阶段。 4.1.2 委托设计包括： a） 规划设计； b） 扩初设计； c） 施工图设计。 4.2 概念设计控制 4.2.1 发展规划部在公司获取开发土地后，会同营销策划部根据前期可行性研究和市场调研结果进行土地价值分析。 4.2.2 土地价值分析是在进一步市场调研的基础上，依据规划要点，寻找“土地价值最大化和投资价值最大化”方案的过程。分析的一般方法是：拟订几个不同的产品方案和开发方案，并测算出不同方案的土地价值，价值最大化所对应的产品方案就是理论上的“最佳方案”。通常情况下，一种产品方案对应着几种开发方案，而只有一种开发方案在单位时间内能产生最大的效益，是这一产品方案的投资时间价值最大。这种产品方案和开发方案就是“最佳方案”。 4.2.3 营销策划部组织进行项目所在区域客户市场调研。根据调研情况结果提出开发项目《产品建议书》。《产品建议书》的内容应明确市场或客户对产品的具体要求。 4.2.4 营销策划部根据所确定的开发方案和《产品建议书》编制提出《项目策划书》。 4.2.5 《项目策划书》的内容应包括： a） 本地区房地产消费市场需求与趋势； b） 本地区市场空白点； c） 周边楼盘市场动态； d） 项目总体规划思想与建筑、景观、园林主题构想； e） 配套设施建议； f） 房屋主力户型与面积定位； g） 产品的意向客户群体定位与价格定位； h） 项目总体开发时间和进度与开发阶段划分； i） 项目推广总体策略和阶段性销售策略等。 4.2.6 营销策划部在《项目策划书》编制完成后组织发展规划部、工程管理部、成本合约部等相关部门对《项目策划书》进行评审，根据评审意见对《项目策划书》进行修订，将修订后的《项目策划书》报总经理办公会审议，总经理批准。 4.2.7 《项目策划书》审核通过后，将作为概念设计的输入。发展规划部根据《项目策划书》中的要求委托选定的设计院进行概念设计。 4.2.8 发展规划部根据《项目策划书》、《产品建议书》和“规划要点”，会同设计院进行概念性设计研究。概念性设计研究的要点包括： a） 项目核心开发理念； b） 项目整体风格定位； c） 项目建筑、景观、园林主题思想； d） 配套设施规划； e） “规划要点”的分解等。 4.2.9 概念性设计研究后，发展规划部要求设计院应形成2～3个概念性方案。概念性设计方案包括： a） 项目的整体风格说明（要与城市风格、自然景观、人文景观相融合）； b） 总体规划效果图； c） 单体建筑效果图； d） 景观园林效果图； e） 方案的设计参数、设计标准，设备和结构造型、功能和使用价值等。 4.2.10 概念性设计方案完成后，发展规划部负责组织对项目进行详细可行性研究，编制《方案可行性研究报告》。工程管理部、营销策划部、成本合约部等部门负责就可行性研究的相关技术提供依据资料。必要时可邀请其他外部专家参加可行性研究。 4.2.11 《方案可行性研究报告》的内容应包括： a） 项目背景概况； b） 市场分析和需求预测； c）