大陆跟香港物业管理服务差别.docxVIP

香港物业管理和大陆物业管理区别对比研究 -----关于物业管理的法制建设 香港物业管理是一个完善的法治体系。 大陆物业管理基本是香港物业管理而来，现在大陆认为比香港还先进，以为这个老师已经成为过去式了。真的吗？香港是个以房地产和服务业为主要经济支柱的城市。真要以为比香港发达，简直是笑话。仔细考察香港物业管理，才会真正发现还望尘莫及。 香港的物业管理涉及一整套法律，任何纠纷都是能找到法律依据，大家对物业管理是很满意的。物业服务在香港社会认可度最高。 这与香港的法治社会的特点分不开，因为政权与法权相互制约，每个政权必须通过法授予才能实施。这样限制了政权跟开发商的相互利益串联。其中大厦公契是基础的基础。这个大厦公契完全界定了房地产开发商和社区的关系，理清了法律边界，为法治打下基础。没有这个大厦公契，开发商是不能卖房的。 以开商大厦公契、大夏法团法人代表的为法律基础，以业委会、物业管理公司和业主互助联合会等各种社团条例为基础，构建了香港整个的一套物业管理的法治基础。 物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港，发展商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。香港政府是1964年开始推行大厦公契制度的，公契的主要内容包括：物业的公共部位（全体业主共有的地方），物业管理企业、业主的权利和义务，业主委员会的成立和运作办法。物业管理费用标准及收取办法，违约责任的处理。发展商出售物业时必须向购房人出示经备案的公契，购房人在签订物业买卖合同时，应书面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的必要附件。 业主转让或出租物业时，也必须保证受让人或承租人书面承诺遵守公契。 二、香港物业各种法律保障了业主和物业管理及其服务的利益、以及公共物业的维护利益。 物业管理收费的“管家”酬金已有行规：香港的物业管理费用模式主要是代理人制。即管理费用成本支出＋酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10—15％，住宅的比例是10％，商业的比例是15％。另外，物业管理费也有采用包干制的。 由于香港建立了大夏公约的法治约定，是可以保证物业服务行业的收入的。是可以保证“管家”酬金比较丰厚，因此，香港的物业竞争是很激烈。 当开法商向大夏法团或者业委会移交管理权，向物业公司移交服务管理权限，则所有开发商房产必须向物业公司移交服务费。知道房子给业主买断为止才改为业主支付。这就保证了物业的利益。同时也保证了业主的或者大夏法团的支配权。目前比较正规的大的小区，都建立了大夏法团，是有民事诉讼权的法人团体。 而业委会和业主互助联合体保证对物业服务的监督，社团是不具有诉讼权利的社会组织。 三、法规健全 操作性强 全民重视认同率高 香港的市场经济发展成熟，法制健全，一切均有章可循。香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》，除此之外，香港还颁布了一系列条例来规范大厦及小区的物业管理，如《保安及护卫员条例》、《噪音管制条例第327章》、《空气管制条例第435章》、《少额钱债条例第338章》等众多法规，清楚地规定了在物业管理中业主、物业管理 公司、租户各自的权利和义务，以及违反条例的处罚等内容，物业管理是在一个比较完备的法律体系中运行。 　　香港的法规可操作性很强。物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文上找到答案，有强制执行力度。如开发商的空置房是否要交纳物业管理费的问题，在《香港建筑物管理条例》上就有明确的规定：开发商必须与其他业主一样，交纳物业管理费。 　　再如，对于业主欠费的处理，在香港，物业公司对欠费的业主，除采取催交等方式外，还可以采取上小额法庭追讨的方式，只要事实清楚、证据确凿，小额法庭能够当庭判决。对于拒不执行判决的，法院还可以拍卖业主的房产用于还债。 　　另外，在水电费的收缴方式上，。香港法律规定：水电费的收缴都由自来水、电力公司自行收取，与物业公司无关。 在香港，业主与物业管理公司关系明确，平和相处，从中体现的不仅是其较高的物业管理水平，更有港人良好的物业管理意识。 四、大陆物业服务目前的问题，主要是法律体系不够健全。 第一，因为没有大夏公契，大夏管理权就找不到法律依据，就无法产生“共同业主”这个法人代表。也就无法行驶对大夏进行法人管理。 “共同业主”即大夏管理权无法律依据。甚至无法人诉讼保护建筑。 第二，政府授权开发商卖房的过程缺少法律依据，是政权力私下授权行为。为开发商推掉责任开辟了道路。业主也就无法产生“共同业主”即法人代表管理。（业委会是社团，不是法人代表，是监督物业服务的）。 第三、因为法律依据的大夏管理权，开发商私相传授给物业公司，将管理权移交给物业公司。物业公司因此得到管理权，同时也得到服务全。物业服务是管理方自己授予自己，而不是“共同业主”授予。 “共同