宝安地产项目后评估管理办法(修).docVIP

.. 专业资料 地产工程项目后评价管理办法（初稿） 一、总则 1.1 定义 项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。 1.2 目的 客观、全面地评价项目开发情况；总结经验、教训，实现持续改进。 1.3 核心内容 后评估工作的核心内容包括两方面： 一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、 “项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等总部批复文件与最终实际完成情况的对比分析； 二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。 1.4后评估工作原则 1.4.1、 客观性 依据已发生的真实数据，对项目操作过程中的实际情况进行分析研究。 1.4.2、 公正性 在以地区公司为主进行自评的基础上，总部后评估工作小组站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，过程中与地区公司充分沟通得出公正的评估结论。 1.4.3、 全面性 项目后评估是对项目发展全过程的综合评价，并据此得出综合、全面的评估结论。 1.4.4、 应用性 项目后评估完成后要及时地将有关工作成果输出给各区域公司、各地区公司及总部相关部门，达到持续改进的目的。 1.5后评估收集资料内容 后评估工作应收集以下资料，包括但不限于： 1.5.1、 投资方面 项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件； 1.5.2、 营销方面 项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等； 1.5.3、 设计方面 项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等 1.5.4、 进度方面 项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等； 1.5.5、 成本方面 项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等； 1.5.6、 工程合约管理 项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。 1.5.7、 客户关系管理 本项目会工作阶段总结、客户服务工作阶段总结、项目入伙工作报告、项目客户投诉相关文件及材料、入伙客户满意度调查报告、客户满意度调研结果等。 二、项目后评估报告内容（参考） 2.1核心内容提要 针对本后评估报告中的投资、财务、营销、设计、工程进度和质量、成本、客户关系等各方面简要概述核心要点。 2.2本项目基本概况 概括描述本项目的基本情况，具体内容可参照《项目登记卡片》，相关数据以最终实际完成情况为准。 本项目规划指标变化情况（主要经济技术），包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。 2.3项目后评估综述 2.3.1、 综合评估结论 从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约安排、客户服务等各个方面给出高度概括的评价结论，提炼和总结出本项目发展过程中值得借鉴和推广的经验，同时总结本项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展。经验和教训部分应在后文中进行具体描述，要做到前后内容的相互对应和支持。 2.3.2、 对未来项目开发的建议 在总结本项目经验、教训的基础上，提炼出对未来项目开发的建议，此建议应与项目发展过程中的经验、教训相对应。 2.3.3、 发展模式的优劣势分析总结 项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。 2.4本项目投资管理评估 2.4.1、 宏观经济和房地产市场发展变化分析 通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影响。 2.4.2、 土地协议执行情况 检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面的内容。 本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）。 2.4.3、 项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）；重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的变化。 2.4.4、 以财务指标为主要依据的项目综合评价 由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的