呼与浩特文化大厦项目发展战略及整体定位报告.ppt

文化大厦项目发展战略及整体定位报告 ;本项目庆隆地产所做的工作;委托方目标;我们的思维导图;本项目地理位置位于：呼和浩特玉泉区公园南路与石羊桥路交汇处。;地块分析;介入开发的首要问题在于拆迁能否顺利进行;原住居民大部分支持改造，最关心补偿问题;拆迁访谈结论——原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠。;拆迁方式1——全部货币补偿方式，费用太高，不建议采用;拆迁方式2—— 1：1拆赔，补偿原居民搬迁和安置过度费用，共需支出约220万元;庆隆关于拆迁问题的若干观点;拆迁结论;在拆迁得到顺利解决的前提下，我们进一步从客户目标出发，来确定项目的核心问题;我们的思维导图;地块解析及市场背景;地块四至：周边路网发达，紧邻公园及主干道。;中 山 路 商 圈;地块周边现状：商业形象参次不齐;地块沿街面西面仅150m北面仅100m，受规划指标限制，建筑面积最大9亩。;地块解析及市场背景;呼和浩特 “呼、包、鄂”金三角的火车头，地处环渤海经济圈主动拓展区域，“北京后花园”;宏观经济; 小于4%;呼市社会消费品零售总额近年保持平均15%以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平。;呼市产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平明显高于其他省会城市;1995年;呼市居民收入水平在珠三角城市第一，城市物价偏高， 但有着较高的人均消费支出;呼市市居民消费结构“吃”“喝”“玩”是呼市人津津乐道的消费项目,私家车拥有率全国第一;城市发展规划;城市概况结论：宏观环境支持房地产市场快速发展;地块解析及市场背景;开发类型以住宅为主，房地产市场消化能力持续增强，市场健康发展;受居民消费需求转变影响，消费品市场供应日渐充足、商品丰富、购销两旺、运行有序,保持了持续、快速增长的态势;房地产市场;现有产品缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大;需求特征以自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素;住宅市场—— 竞争对手情报搜集;绝对城市;水岸世纪;观府;海亮广场;住宅市场现状小结 ;房地产市场;呼市目前商业布局总体呈全面铺设布局，各干线均有大型商业设施，全市85%以上道路两旁与住??混建或专建简易商业店铺，形成相对集中商业区 ;商圈半径;商业随城市化进程分布城市各区域服务市民，人口基数及经济收入、人口素质的差异，导致各地段商业地产的不同价值与发展定位 ;13家综合性大型商场，商场营业面积约80万平方米。再加上品牌专卖店等，中山西路各类商店约100余家，形成了高中低档不同消费水平的商业街，是呼和浩特市的商业中心。 2006年，市政府对中山西路进行了大规模扩建改造，并整顿了交通秩序和市容环境，中山西路面貌有所提升 该区域交通流线顺畅，城市各方向客户从几大主干线流向商圈;随着商业的发展，原有的商业数量、质量和模式已跟不上形势的需要 整体商业规划尚未完善，布局零乱，商业区域市政设施落后，缺乏现代商业环境配套。高密度商业格局导致购物拥挤、消费疲劳 商业竞争还处于较低的层次，特别是营销手段单一，商业整体经营管理水平角低 ;“金三角”区从基本功能上已经具备形成城市中心CBD的条件;CBD综合体内各组成部分功能的相互关系;13家综合性大型商场，商场营业面积约80万平方米;《呼市市2003-2010年城市商业网点规划》商业远期规划：呼市将形成“一主四次”的商业中心格局;;呼和浩特市商业市场小结 ;住宅、商业市场回顾;我们的思维导图;本项目物业类型判定的价值构面;根据本项目居住物业匹配分析，建议建造高档住宅用于提升项目价值;根据本项目商业物业匹配分析，建议建造沿街商铺用于回笼资金，建造集中商业聚集人气，提升物业整体形象;酒店物业市场趋于饱和，且酒店的前期投入太大，积压资金较多，后期需要投入大量资金定期维护，不利于实现现金流的正常运转，因此不建议建造酒店。;各物业功能比较分析：住宅＋集中商业+沿街商铺更符合客户的目标; SWOT;项目战略发展方向;我们的思维导图;我们的定位必须体现以下七点;制定以项目为中心的区域动态实施计划;价格定位： 沿街商铺售价为20000-25000元/平方米 集中商业租金为1.5～1.6元/平方米 ;本项目产品应全面超越市场，树立区域价值标竿;建筑风格：以简捷、明快、挺拔高层建筑与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象;景观设计全面超越市场，提升项目品质;具有核心景观的园林体系，不同风格的组团设计，并在核心景观节点处设置浅水泳池和休憩广场，提升项目品质;大气的社区入口广场，商务和休闲运动双会所，打造项目的尊贵生活圈;客户定位——辐射全呼和浩特，带动周边区县;我们的思维导图;根据旧改项目的运作流程和关键节点将实施方案划分为四个阶段;拆迁谈判建议;激励业主的主要措施：先拆迁可以先入住，或奖励现金;招商策略;开发建议：一期开发，分期推售，2年