物业管理的基本制度 业主大会制度 .ppt

第三节 前期物业管理招投标制度 一、前期物业管理招标投标的概念、意义 和原则 二、前期物业管理项目招标规则 三、物业管理项目投标规则 四、开标、评标和中标 五、违反前期物业管理招标投标规定的法 律责任 《条例》明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则 招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。 《条例》明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。而非住宅物业是否以招标投标方式选聘物业管理企业，目前不作强制性要求。 对于规模较小的住宅物业，《条例》做了例外的规定，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业。 对于投标人少于3个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。 二、前期物业管理项目的招标原则 1、招标原则 （1）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。 （2）不得对潜在投标人实行歧视待遇。 （3）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际 不符的资格要求。 2、招标形式 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 （1）公开招标 （2）邀请招标 招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。 （3）招标代理机构 招标代理机构是依法设立、从事招标代理并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构应当具备下列条件：一是有营业场所和资金；二是有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；三是有物业管理评标专家名册。 （二）招标文件的编制与招标项目备案 1、招标文件的编制 2、招标项目备案 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 （三）招标程序规则 1、招标人自招标文件发出之日起至投标人提交投标 文件截止之日止，最短不得少于20日。 2、招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者 修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标 文件截止时间至少15日前以书面形式通知。 3、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成招投 标工作。 4、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》 之前完成。 5、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完 成。 三、物业管理项目投标规则 四、开标、评标和中标 （一）开标 （二）评标 评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 评标委员会完成评标后，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。 （三）中标 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向房地产行政主管部门备案。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 第四节 物业承接查验制度 一、物业承接查验制度的意义 二、物业承接查验的内容 三、物业的保修责任 一、物业承接查验制度的意义 1、明确各方的责、权、利，避免矛盾纠纷。 2、可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定 进行建设，对提高建设质量，保障业主财产权益 具有重要意义。 3、可以弥补物业管理期间业主大会缺位的弊端，加 强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管 理的必备条件。 二、物业承接查验的内容 （一）物业管理资料的移交 （二）物业现场验收 物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两方面。 物业管理的基本制度 目 录 第一节 业主大会制度 第二节 业主公约制度 第三节 前期物业管理招投标制度 第四节 物业承接查验制度 第五节 物业管理企业资质管理制度 第六节 物业管理从业人员职业资格制度 第七节 住宅专项维修资金制度 第一节 业主大会制度 一、业主 二、业主大会 三、业主委员会 四、限制性规定 《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，代表全体业主行使有关物业管理的权利。 《条例》实施后，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。 《条例》确立了7项物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。 一、业主 （一）业主的概念 业主：房屋所有权人。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。 我国房地产管理实行权证管理方式。 具备业主身份的情况有三种：