房屋买卖合同纠纷案件相关问题的探讨范本.docVIP

一、房屋买卖合同的效力确认????（一）如何确认合同的法律效力????合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的法律效力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力主要依据《民法通则》上述所规定的条件，当事人签订合同时具备上述条件，便确认合同有效。????（二）房屋买卖合同效力的确认????《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”????变更登记是房屋买卖合同的必经法律手续，但《房地产管理法》未明确规定房屋买卖合同成立、生效的前置条件，也没有规定未办理变更登记，房屋买卖合同应视为无效合同的条款。变更登记是房屋所有权转移的必备条件，还是房屋买卖合同生效的要件，审判实践中存在不同的认识。????《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”房屋买卖合同是否属于办理批准、登记等手续为生效要件的合同，何时生效？《房地产管理法》的规定不很明确。因此审判实践中对未办理批准、登记等手续的房屋买卖合同以及合同的效力有不同的认识。????第一种观点认为，办理批准、登记是买卖合同的生效要件，未办理产权登记的购房合同，虽已成立，但未生效，故未办理批准、登记手续的房屋买卖合同一概认定无效，这种观点合乎于《合同法》的立法本意。对此类合同处理方法是：按无效合同的法律后果处理，即互相返还财产，根据过错原则承担相应的民事责任。????第二种观点认为，签订合同的当事人，只要订立合同时，符合《民法通则》第五十五条规定，合同便成立。办理批准、登记手续是属于合同的履行和标的物所有权是否转移问题，只要合同本身并不欠缺无效要件，该合同应为有效合同。对这类合同处理结果方法有两种：１、判决继续履行合同，限合同当事人在一定期间内到房屋、土地等有关部门补办所有权转移登记手续，如在上述规定的时间内，未办理所有权转移登记手续，则判决解除合同；２、如果房屋买卖合同不能继续履行，则判决解除合同，由违约方承担违约责任。????例如，原告陆某与被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司，第三人海南Ｃ公司房屋买卖合同纠纷一案。该房屋发展商为第三人海南Ｃ公司，１９９４年１１月１５日第三人海南Ｃ公司与被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司签订《售房合同书》，合同约定，由第三人将位于海口市龙昆南路金盘坡金泰大厦１０４号房屋出售给被告，建筑面积为１０６．６５平方米，每平方米售价２９００元，总价款为３０９２８５元。合同还约定，合同生效之日起一日内，被告向第三人交付２０００元作为购房的定金，十日内交足总房款的９７％，计３００００６．５０元，余下房款办理房产证时付完。合同签订后，被告已按合同约定支付购房定金及支付９７％的购房款，房屋已交付被告使用，但双方未到房地产管理部门办理产权变更登记。１９９６年５月６日被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司与原告陆某签订《房屋买卖合同》，合同约定由被告将其向第三人海南Ｃ公司购买的金泰大厦１０４号房屋转让给原告陆某，合同约定每平方米售价２３００元，总价款为人民币２４５２９５元，合同生效之日起三个工作日内将总价款的９７％计款为２３７９３６．１５元付给被告，余款在办理房产证时付完。合同签订后，原告陆某于１９９６年５月８日支付购房款人民币２３７９３６．１５给被告，被告将房屋交付给原告陆某使用，由于第三人海南Ｃ公司下落不明，无法办理产权变更登记手续，原告陆某对所购买的房屋无法确权，因此提起诉讼。本案在审理中双方均愿意按合同约定继续履行。????对于本案应如何处理？审理中有不同意见，第一种观点认为，按《合同法》第四十四条第二款规定，双方签订的房屋买卖合同未到房地产管理部门办理产权变更登记，应按无效合同处理，由被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司将购房款２３７９３６．１５元及利息退还给原告陆某；原告陆某将房屋返还给被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司。第二种观点认为，双方签订的《房屋买卖合同》未违反法律规定 且双方均同意按合同的约定履行