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区域开发的商业逻辑和操作模式 所谓区域开发，就是通过对一片区域土地资源利用方式的新主张，形成一个可操作的 商业计划，按照现行政治和经济规则集合众多利益相关者，对区域内土地资源的价值进行 再挖掘，对区域内经济活动和生活方式进行更高效率和更高品位的安排和组织，使所有利 益相关者都从中获益的一种开发活动。区域开发活动的核 心灵魂为“产业集聚和可持续发展”；重要支柱是 “工业、 商业、住宅以及公共设施在内的地产开发”，在地方政府 而言则表现为“以土地招拍挂为主要内涵的城市经营和管 理”。 一、何谓区域开发？ 2002 年，东滩顾问的创始团队在从事崇明东滩开发的 咨询研究工作中，第一次提出了“区域开发”这个概念， 当时还比较模糊。由于东滩 87 平方公里地方太大，时间太长、投资太巨，项目太多，没有 那么多资金，也不可能自己什么都做，所以提出了“区域系统集成商”、“立体区域开发商” 等概念，最终逐渐将“片区整体开发”定义“区域开发”，区别于长三角、珠三角区域经济 这些大区域概念。历史地看，“区域开发”其实就是“混合式布局”理念在更高层次上的回 归。我国经济的高速增长始于 90 年代的城市化和工业化，其外在表现为大量的开发区建设 和新城区开发，是对“企业办社会”混合布局的一次否定，企业入园，居民入区，生产和 生活分离，是高效率和很时尚的事情，至今为止，还是一种主潮流。城区与园区分离，园 区对城市配套功能，新城对常住就业人口的现实需求，在推动历史惊人地重复，园区向综 合城区转变，城市引入更多产业功能，追求混合式布局规划，正在成为有识之士的一种共 识。从这个意义上讲，单纯的新城开发，单纯的园区建设，正在和将逐渐被混合功能的 “区域开发”所替代，将出现越来越多的“产业新城”现象。 二、区域开发的商业逻辑 我国工业化和城市化的外在表现在两个方面：一是以国际产业转移和聚集发展为主要 内容的“园区经济”，二是以房地产开发为主要内涵的“城市经营”。园区经济和城市经营 共同推动了中国经济的连续高速增长，但这种增长的后果是，城市经济和工业经济分离， 工业园区远离城市区域形成产业聚集，没有带来相应城市经济的健康、蓬勃发展，新城建 设和园区发展成了“两张皮”。 正是基于对这种增长后果的反思，“区域开发”主张以混合式规划布局，推动城市经济 和工业经济的融合发展，以生态城市理念规划和发展一片新的片区，在开发目标和开发模 式上有着合理和科学的商业逻辑。 在开发目标上，以生态城市为建设目标，生态城市规划遵循的基本的理念是：减少总 投入，做大总需求，建设“高价值”的城市。生态城市规划强调集约用地，以有机综合体 模式，滚动推进发展，将极大地减少基建投入。生态城市规划强调生态低碳，以生态建设 和低碳运营的模式，不仅减少建设成本，还将降低运营成本。生态城市规划不仅强调城市 经济与工业经济融合发展，更注重发展“自然城市”营造城市的优美环境，建设“紧凑城 市”提高城市的服务效率和消费效率，不仅为本区域的产业人群服务，而且以特色的城市 服务经济和消费经济，辐射更远区域，做大“总需求”。 在开发模式上，遵循“三性合一”原则。东滩顾问认为，区域开发要想在中国现行政 治经济体系下取得成功，需要将科学层面的“系统性”，政府层面的“政策性”，市场层面 的“主题性”三者有机地结合起来。通过“一体化规划”体系，保证开发活动的科学、合 理；在规划层面注重对政策的借势利用，吻合时代发展主旋律，寻求政府资源支持；除此 之外，还得保持对市场的号召力，以独特、可行的“主题定位”，实现对管理者（相关各级 政府）、投资者（基建、房地产和产业投资）、经营者（产业经营者）和消费者（居民、产 业工人）的吸引力。通过科学规划，集合政府和市场两方力量，将在很大程度上保障区域 开发的“可行性”。 区域开发的商业逻辑，就是通过对一片区域土地资源利用方式的新主张（以生态城市 为境界追求），形成一个可操作的商业计划（遵循“三性合一”原则），按照现行政治和经 济规则集合众多利益相关者，对区域内土地资源的价值进行再挖掘，对区域内经济活动和 生活方式进行更高效率和更高品位的安排和组织，使所有利益相关者都从中获益的一种开 发活动。区域开发活动的核心灵魂为“产业集聚和可持续发展”；重要支柱是“工业、商业、 住宅以及公共设施在内的地产开发”，在地方政府而言则表现为“以土地招拍挂为主要内涵 的城市经营和管理”。 三、区域开发的关键问题 区域开发活动时间漫长，耗资巨大，牵涉面广。要高水平规划和高水平操作，必须深 刻理解、正确理解资源及资金聚集、产业及人口导入、规划及实施路径等三个关键问题， 并以此为抓手，指导、推进区域开发活动。 1、资源及资金聚集问题 “兵马未动，粮草先行”。区域开发这样巨大的活动，一般耗费的资金都在几十亿，乃 至几百亿数量