上海佘山二站的项目营销的策划总案.pptVIP

* * 佘山二站项目 营销策划总案 目 录 一、投资环境分析 二、项目定位 三、整盘销售节奏 四、营销策略 第一部分 投资环境分析 上海市场分析 上海住宅市场现状分析 今年春节以来,上海楼市逐步回暖，直至5月底国务院颁布了新一轮房产调控政策；在“国六条”的影响下，市场进入淡季，交易总量急剧萎缩；但从新建商品房供求总量上来看，仍比去年同期高出许多；其中小户型的成交量保持了良好的上升势头。 上海小户型物业市场 小户型设计定位的基本特点 最大程度的控制面积从而有效的控制总价 拥有交通优势 完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值 全装修成品房 满足过渡性住宅消费者的心态 上海小户型物业市场 小户型市场供求情 自2000年小户型产品投放上海市场以来，一直是住宅市场的热点，供销两旺。分析显示，中近期小户型住宅市场的产品需求量将保持良好增势。 小户型价格情况 小户型产品的价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由内向外逐步走低；单价较同区域普通住宅物业高1000—2500元/平米不等。如近期热销的上海青年城均价8600元/平米，远高于九亭地区普通住宅的6100元均价。 松江市场分析 松江住宅市场 施工面积不断增长； 空置房面积持续上升； 可售房源居高不下； 销售量持续萎缩。 松江商业市场 老城区商业比较成熟； 新城区处于开发初期阶段； 未来供应量巨大； 市场消化相对困难。 具有创新、独一性的，拥有鲜明主题概念的，最具市场需求的项目，是现阶段突破市场瓶颈的唯一途径。 区域环境分析 区位、交通 位于国道、高速公路及轨道交通网络之中； 位于上海最大的生态旅游区内。 区域环境分析 项目周边规划介绍 佘山旅游度假区 ——上海最大的生态旅游度假基地 华侨城欢乐谷 ——大型综合性的旅游地产项目 文广影视基地 ——集旅游娱乐于一体的大型文化项目 月湖雕塑公园 ——自然和艺术完美结合的现代人间乐园 世贸国际会议中心（艾美酒店） ——超五星级酒店 规划中后期住宅用地 ——占地约1500亩的大型住宅区 第二部分 项目定位 总体规划方案 SWOT 优势（Strength） 品牌－珠江投资实力雄厚，开发经验丰富 区域－紧靠佘山旅游区，近松江大学城、新城 交通－地铁9号线佘山二站站点 环境－佘山生态环境区域内，紧依顶级别墅社区 价格－小户型低总价 产品－酒店式服务，对年轻人吸引力强 概念－项目提倡的生活方式 劣势（Weakness） 配套奇缺—周边商业生活配套空白 缺乏居住气氛—附近无已建或在建普通住宅 市场压力大—松江新房供应量、空置面积大，销售压力大 户型缺陷—一梯多户私密性弱，全南全北朝向差 噪音污染—轨道交通，噪音污染严重 交易成本高—产权40年商业贷款首付、契税高，年限短 居住成本高—水、电、煤、物业管理采用商业标准收费高 机会（Opportunity） 政府规划－佘山旅游度假区、旅游、居住项目规　　划，未来商业旅游居住需求大 小户型稀缺—小户型公寓供应量不多，销售良好 宏观政策—06年5月24日《调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》住宅商业首付差距减小 威胁（Threat） 《通知》明确新建住房结构比例，小户型住宅供应量增大 《通知》调整住宅消费信贷政策，住宅和商业贷款的月还贷差距拉大 相临地铁站点供应量巨大—相临松江大学城、松江新城、 北部泗泾、九亭板块的新房供应量巨大 公寓定位原则 商业地块 错位竞争 生活配套居住氛围考量 利润最大化 销售去化速度快 目标市场需求 未来发展趋势 产品定位－酒店式公寓 公寓定位 小户型 精装修 低总价 高品质酒店式服务 生态运动型青年精英社区 酒店式公寓及公寓总面积 43892㎡ 配套服务区面积（不包括大堂） 3300㎡ 产品定位－商业（邻里中心） 定位原则（配合后期住宅） 错位竞争 生活商业配套 利润最大化 销售去化速度快 目标市场需求 未来发展趋势 商业定位 社区商娱大配套（邻里中心） 旅游商业购物中心 商业总面积（包括地下室） 27000 ㎡ 业态构想： 生活化、多样化、吃喝玩乐购一站式商业中心 项目功能定位 购物休闲：社区商业中心，购物、餐饮、娱乐综合服务 运动功能：运动休闲中心 居住功能：小户型酒店式公寓 项目整体概念 小户型 精装修 低总价 高品质酒店式服务 便捷的轨道交通 紧靠休闲购物中心 的生态运动型青年精英社区 项目概念元素－7S 轨道交通9号线开往田园的梦想专列 星级酒店服务体贴入微 ，尊享贵族生活 便捷的休闲娱乐购物中心 游泳池、网球场，壁球、保龄球、台球、乒乓球馆塑造健康体魄 64.08平方公里佘山旅游度假区，人文艺术繁的自然山林景观 佘山森林公园，大自然的旷野，十足的原始自然色