房地产营销策划- 上海某地产安亭汽车城商业项目竞标报告__前期策划.pptx

上海 某地产 安亭汽车城项目 竞标报告上海XXX仁机构 2020年5月31日 一、土地现状分析二、住宅市场环境分析三、项目客户分析及产品线选择四、非住宅类市场分析五、项目方案比选七、产品建议及户型配比八、项目价格建议九、开发时间节点本报告的目的重在解决四个问题：产品线选择项目方案比选及户型配比目标价格问题开发时间节点 土地现状 项目区位分析1、大城规划－独占四席，安亭未列其中嘉定3大社区2009年7月上海规划出6大 保障性用房基地和9大中低价位商品房居住社区。嘉定占据四席，分别为嘉 定江桥（保障房）、嘉定西 站、嘉定某白银路站、嘉定环球乐园站。安亭未在其中。青浦3大社区南桥某东城区临港某金山亭林 2、某规划-嘉定占优嘉定某松江某临港某与市中心 距离28公里30公里75公里规划面积200平方公里63平方公里300平方公里规划人口80-100万60万83万轨道交通11号线，连接嘉定某 和临港某，途径徐家 汇和世博会9 号线， 连接松江某 和崇明岛，途径徐家汇 陆家嘴11号线，连接嘉定某、 和临港某，途径徐家汇和世博会产业支撑汽车产业大学城现代制造业、航运某规划 目标自然和谐，创业创新， 成为宜居、办公和创业 的现代化城区人与自然的最佳和谐、 是最适合人居住的城市成为上海东南滨江沿海 地区的经济、文化中心 和我国沿海大通道上的 重要城市嘉定 某松江某临港 某嘉定区是距离上海市区最近，导入人口最多，产业最成熟，规划目标也是最具复合型的发展潜力居各某之首，嘉定新 城带动安亭的发展升级 3、安亭、南翔、主城区共诸嘉定某嘉定某三点规划成型嘉定某规划范围约200平方公里， 由嘉定某主城区．安亭辅城和南翔 辅城组成。三城区中，安亭位于轨道最 外延。安亭-区域吸引力较弱南翔依赖其离市区的地理位置，主城 区依赖其区中央核心区位，两者分庭 抗立，与两者相比安亭尚有差距。安亭辅城产业成形安亭组团规划面积约40平方公里， 人口约15万，已形成自己的产业发展定位。主城南翔安亭从上海住宅规划和嘉定某规划来看，安亭片区相对弱于 其它片区，但是随着政府沿轨道布局的规划思路，安亭面临 着较大的发展机遇。 4、安亭产业-嘉定某核心支撑产业安亭定位以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，具有独特 人文魅力、持续创新力、高科技水准和综合辐射功能的现代化基地， 是上海市最重要的汽车产业基地之一，是上海市近期重点推进发展的 区域之一。安亭 组团大众汽车城有限公司位于上海西北郊安亭国际汽车城，占地面积 333万平方米，建 筑面积90万平方米，是目前国内生产规模最大的现代化轿车生产基 地之一，年生产能力45万辆。目前拥有大众、斯柯达两大品牌，产 品包括桑塔纳、桑塔纳3000型、帕萨特、波罗、高尔、途安和 Octavia明锐七大系列。大众经济城一九九四年十二月经嘉定区人民政府批准成立，主要以招商开发、 组织横向经济联营等为主。注册企业累计达２５１９户累计上缴国家 税收达５．４亿元，累计发给企业的扶持奖励基金达１．２亿元，企 业纳税率达90%，工商、税务年检率达93%，大量国际汽车品牌入驻。安亭 老城区安亭 新镇项目地块黄渡镇安亭作为嘉定某三大组团之一，拥有中国最大的汽车生产基地，是嘉定某发 展的核心产业支撑。5、区位分析总结上海的规划重心向周边扩张，15大居住社区除6大保障房社区外，其它9大社区均分布在上海外围，外围9区可能成为未来上海商品房 的供应基地；9大重心之中，嘉定在区位和区域发展前景上优于其它四大社区；安亭作为嘉定辅城共筑嘉定某，但目前的区位价值弱于其他两 个区域；上海沿轨道交通布局的规划思路和安亭目前的产业基础，赋予安亭较大的发展机遇；就嘉定而言，安亭弱势的区域位置、区域的价格洼地和良好的发展 前景，可能会为项目带来意想不到的机遇。（投资客）——由以上分析来看，嘉定环球乐园社区可能领先其它社区，构建第一军团，嘉定主城区2大社区可能紧随其后，组建第二军团，安亭与其它社区 构成第三军团。 土地现状 项目用地分析1、用地经济指标地块地块用途占地面积规划指标备注容积率建筑密度绿地率A-2商办住综合用地242502.245%30%住宅不大于28500商办不小于25000B-2商业金融，文化， 娱乐用地46741.650%20%商业7478B-34673商业7477C-1居住用地323471.930%35%住宅61459A2B2B3C1项目总建筑面积13万方，规模不大，但涵盖了商、办、住三种业态，体量最大的居住总建不超过9万方，规模限制加之轨道穿越较难做出高端形象。 2、项目四至及周边环境大众汽车城规划道路A2规划道路B2B3 C1协通4S点汽车城站点安驰路从居住的角度而言，目前周边环境及配套相对较差。 3、地块交通分析用地位于11号线上海