房地产营销策划 -天津时代奥城商业综合体定位报告.pptVIP

定位原则 有效推进资源遗产与创新资源之间的对接，奥城国际区必须创造突破性商机，竞争力的核心是差异化程度高，引进商业品牌的影响高，与项目经营定位的契合度高 使项目与市场的消费习惯形成差异，实现推进消费者“由愿逛到常逛，由常逛到爱逛，由爱逛到习惯”的经营过程 定位原则 实施差异化战略。实施差异化经营战略不是放弃“大众市场”，不是以“个性”替代规模性商业的“大众性”，不是为个人化市场服务的战略。 差异化战略首先有利于项目的采取主题经营或是泛众经营战略，其次降为项目的核心特质发掘与发挥创造条件，第三为建立具有首发效应得经营定位奠定战略基础 定位原则 根据研究，大型购物中心的主体是家庭消费，但也是习惯性消费最强的客群，其对新商业的适应速度较慢，所以百货与超市这些传统业态的选择对转换与培养客群的消费习惯，具有作用 定位原则 对现代商业适应较快的年轻人，成为早期培育市场的生力军，在开街经营的早期成为最佳的响应客群，对于新商圈的形成推动作用巨大，对此在零售组合方面需要引进具有时代特色的业态与强势品牌以推进年轻人市场的参与 定位原则 经营定位的区域性特性要求，结合项目实际需要较大的客层规模才能解决项目的消费人流基础，对此能够吸引跨区域客层消费的将集中于较高影响力，具有首次进入天津市场的主力店与品牌店，以及引进富有差异的消费模式与生活方式 定位原则 儿童与老人虽然不具备强势的购买力驱动，但是其影响消费的能力较强，在经营定位时需要强化 奥城国际区项目经营定位 有利于 强化项目定位“城市级、国际化、新商圈”未能实现的项目在地区的地位与影响力范围 通过“中国首座”的定位使项目脱裂地域局限，为区域客层的跨区购买创造契机 “家庭+全龄”客层定位弱化项目的无成熟商圈依托，可明确市场选择与零售业态组合取向 4. “游乐”基因定位的挖掘是基于项目的多元市政资源遗产与创新资源之间的对接，成为创造革命性差异的基础，与实现传统商圈的购物中心，在消费模式、生活方式、零售概念等方面形成直接差异 同时通过“游乐”基因理念的深入渗透，以及各种满足“游乐”的设施与空间建设，必将创造出前所未有的市场关注，短期内实现消费势能的蓄积 5.在“家庭”与“游乐”概念系统兑现的基础上，将为项目的营销与经营创造率先开创“游乐经济”的商业效应 6. “循环”概念的强化是基于资源遗产与创新资源之间的持续更新能力，为经营定位与商圈成熟创造“愿逛--多逛--常逛--爱逛--习惯”的经营路径 经营模式 用商业经营的理念操作市场，将物业销售、招商誉可持续经营结合起来，追求的不仅仅是销售物业的利润，而是要形成开发商、投资者、经营者的“多赢”结构。 通过统一经营、统一规划、统一形象等经营手段，在保证物业整体主题定位的前提下，以单体主题馆、主力店为主题式经营规划，辅以其他零售组合 项目地上有15个单体建筑组成，要使物业价值最大化，必须对整个建筑群作整体考虑，引进主力店，从经营的角度组合符合市场需求的商业形态，从而带动项目的整体销售、招商与经营 前期统一招商，并做好相应的功能分区安排，统一形象（商场内、外），统一信息发布，注重多功能公共区域的设计与后续经营。 后续的经营管理建议组建专业的管理公司，引入先进的管理理念。 商业功能 游+乐+购 零售组合 创造生活方式，改变消费习惯 优化传统业态与购物乐趣，实现“看足、乐多、买全”的循环消费与循环游乐，推进“与家庭一起，与朋友一起，与恋人一起”的分享型购物模式，创造“与乐同行”的购物体验 综合百货与超市作为聚客力较强的业态，具有人流与物流量大的特点，安排在A1及B4区 其他13个区由品牌店、专卖店构成的主题购物区，是以适应商业广场的战略定位而展开的，以实现“游+乐+购”的经营链条与商务、酒店、公寓等功能有机链接为核心目标 A1一层——居家世界 A2——品牌集团旗舰馆（I.T集团、Baleno集团或原创家居）A2-1 A2-2 A3——童萌汇：童装、玩具、教育A3-1F 童萌汇:食品、喂哺用品、纸品、玩具、服装等 儿童用品 儿童休闲娱乐 婴儿用品区 儿童杂品区 A3-2F 儿童欢笑天地 ：童装、玩具 餐饮 儿童服装区 面包房 童装 儿童 休闲 娱乐 A4—时尚女装、化妆品、饰品、女鞋A4-1 时尚用品区  女士精品 精品珠宝 精品女鞋 银行 女士杂品 美容区 品牌女鞋区 化妆品 精品女包 化妆品 女包鞋区 饰品 A4-2 青春时尚女装 青春女装 美容 专区 韩国 咖啡 BET TY B1-1：食尚世界 B3-1：食尚世界 B2-1：2008奥运主题乐园：运动户外 B1-2：食尚世界 B3-2：食尚世界 B2-2：2008奥运主题乐园：运动户外 B4——百货世界 C1—