房地产营销策划 -世联_济南银座中心项目公寓价格报告__前期策划.pptVIP

定价策略 溢价空间的推导 通过市场竞争项目退货数量、周期、认筹情况和开盘情况，以及银座中心公寓退货策略，得出银座中心销售速度与各项目销售速度比值 ，得出R1 修正系数 名士MINI公馆 万豪国际 诚基中心 蓝调国际 发祥1号公馆 速度修正系数 1.03 1.01 0.96 1.01 0.97 权重 35% 20% 15% 20% 10% R1 1.0055 备注 速度修正中项目销售快时修正系数大，反之修正系数小 正负不超过10% 定价策略 溢价空间的推导 通过市场上公寓产品月均价1年来环比增长情况，得出R2 月份 901 902 903 904 905 906 907 均价 4933 5079 5081 5129 5209 6259 6259 环比增长 　 1.029597 1.000394 1.009447 1.015598 1.201574 1 月份 908 909 910 911 912 1001 1002 均价 6410 6466 6586 5992 6116 7280 7525 环比增长 1.024125 1.008736 1.018559 0.909809 1.020694 1.19032 1.033654 月均增长率 1.034 R2（4-5月） R2=(1.034)2=1.069156 定价策略 溢价空间的推导 公寓溢价价格 Pt=P0×R1×R2 =12029.5×1.0055×1.069156 =12932.51 元/平米 公寓指导价格为：Pn — Pt 即： 12029.5 — 12932.15 元/平米 定价策略 折扣面价的反算 面价价格推导 反算后得出面价价格: 12587.17 — 13531.66 元/平米 价格区间 实收价格 一次性购房折扣 开盘折扣 日进白金优惠 VIP折扣 99折 98折 0.50% 99折 静态基准价格 12029.50 12151.01 12398.99 12461.30 12587.17 时间/速度溢价价格 12932.15 13062.78 13329.36 13396.35 13531.66 定价策略 四次推货的价格提升 通过济南市场公寓产品14个月的环比增长平均值和销售速度确定价格的增长率。 首批推货为时间原点，采取静态价格，针对快速出货目标，均价降为11000元/平米 第二批、第三批产品采用溢价后取整价格分别为：12000元/平米、12800元/平米 第四批产品针对产品实现高溢价的推货策略，在溢价基础上增加为14000元/平米 价格 第一批 第二批 第三批 第四批 时间 5月底 6月底 7月底 8月底 静态价格 12029.5 12029.5 12029.5 12029.5 时间溢价 12029.5 12438.503 12861.4121 13298.70011 速度溢价 12095.66225 12506.91477 12932.14987 13371.84296 楼座调差 -1000 -1000 0 0 楼层调差 -200 0 -200 0 策略调差 0 300 0 300 整体推售演示 推售价格方案一 11000 12000 12800 14000 推售价格方案二 12000 12500 13000 14000 定价策略 回款额统计 项目公寓共推出 22977 平米 房号 套内面积 建筑面积 总套数 总面积 A1 48.12 67.17 30 2015.1 A2（A2) 51.56 71.97 150 10795.5 A3（A3) 40.98 57.21 60 3432.6 A4 40.98 57.21 30 1716.3 A5 49.48 69.07 30 2072.1 A6 30.15 42.08 30 1262.4 A7 40.19 56.1 30 1683 合计 　 　 　 22977 定价策略 回款额统计 综合最终面价、价格微调等各种因素： 公寓预计回款额约：2.8 亿元 指标 第一批 第二批 第三批 第四批 套数 100 80 100 80 面积 6382.5 5106 6382.5 5106 均价（万元） 1.1 1.2 1.28 1.4 回款额（万元） 7020.75 6127.2 8169.6 7148.4 总计 28465.95 【价格梯度】 第一批 高开平走达到价格线 11000元/平米 分阶段逐步提升项目价格： 第二批达到平台价格，第三批突破，第四批实现高溢价 12000元/平米 静态价格线 回款线 价格走势图 定价策略 14000元/平米 高开平走实现高溢价 12800/平米 第二批 第三批 第四批 最高溢价线 低价高走入市 平开高走突破价格线 12000