房地产营销策划-星空某某县山阳路西侧地块定位报告.pptxVIP

稳中求快 OR 标新立尊;求“稳”或者求“新”;WHY?;XX县中国大蒜之乡2017年GDP221.9亿元，山东省县区排名118；2014年人口统计为65万，主城区人口约10万；2017年以7.2%GDP增速，位列济宁增幅第一；经济发展相较一般 人口规模较少 ;片区集中 竞争较大 营销为王;;项目概况：总建筑面积16万方，整体规划按照公园水系而建，与新城实验幼儿园，实验小学仅一路之隔，南面为市政主题公园（规划中）； 项目优势：中央居住核心区域，学区配套，泮水而建； 产品形态：共规划17栋高层和花园洋房（三栋25层高层，7栋17层中高层，7栋花园洋房，两梯四户设计），共计1022户； 户型优势：超低公摊，南北通透，全明户型，南向客厅带超大阳台； 首期推售：预计6月份加推7#/8#约100套住宅。;;现阶段的XX地王（2017年星空调研过的地块）;项目概况：育苏桥公馆一路之隔，整体规划按照公园水系而建，与新城实验幼儿园，实验小学仅一路之隔，南面为市政主题公园（规划中）； 项目优势：中央居住核心区域，学区配套，泮水而建； 产品形态：规划有18栋住宅，其中8栋高层建筑（3栋27层高层+5栋17层小高层）10栋低密洋房(均为6—7层）； 户型优势：超低公摊，南北通透，全明户型，南向客厅带超大阳台； 首期推售：预计7月份加推1#/2#/3#/5#6#7#/8#/9#/10#/12#10栋洋房住宅。;;2#;项目概况：与金都尚城一路之隔，依旧东湖而建，项目位于莱河新区核心位置，紧邻新城实验学校，新城实验幼儿园。 项目优势：中央居住核心区域，学区配套，泮水而建； 产品形态：共规划19栋住宅，其中12栋高层，7栋多层洋房。 户型优势：超低公摊，南北通透，全明户型，主卧客厅带有落地窗； 首期推售：预计7月份加推2#/5#/8#/12#约400套住宅。;;;同区域内三大核心竞品货量共计约4000套;区域内同质化严重 三大主力竞品，区位相同，规划类似、规模相似，产品相似，同为传统营销手段 三项目的定位理念 做最主流最稳妥的产品，占据优势区位，依托市场热度，卖出合理价格 ;市场年均去化约4000套，客群以刚需、刚改为主； 市场主力户型区间以120-140平米三室为主，物业形态多样化； 东部新城成为县城开发热点区域，未来市场供应量集中； 2017年全年房价上涨约1000元/㎡，目前市场整体住宅均价5000元/㎡左右； 碧桂园等中高端品牌开发商进驻，预期未来市场呈上行趋势；;2017.11-2018.04，XX城市土地信息;中部老城区;南北狭长地块，合计103.41亩，容积率限定2.2-3.0;核心区位但景观劣势地块方正但南北狭长;1、县域经济水平一般，但发展前景良好；2、市场受蒜市影响较大，但整体走势依然向上；3、有着明确的城市发展规划，且本地块处在优势区位；4、区域内多为新启动项目，货量充足，竞争激烈；5、相较其他三个主力竞品，本地块存在些许劣势。;回归本方案主题;“稳”以最稳妥的方式规划最熟悉的项目;自北向南，自西向东，楼层递减，高层、小高层、洋房全部涵盖；东侧沿山阳路规划商业，山阳路人流量相对较大，临近正门，且与未来城商业顺应衔接；会所与正门组合建立景观示范区；;户型配比;规划阐述虽牺牲了部分容积率，但得到了一个最稳定的“万金油”规划；规划布局更加迎合市场主流，可吸纳更广的客户群体；同样，这也是星空最擅长的产品打造路线，对于星空“轻车熟路”只求一个字“稳”;如此规划也正与本案前期提出的规划建议基本吻合;1、极大牺牲容积率；2、洋房类产品在区域内的环境劣势明显，难于形成竞争力；3、与周边项目产品同质化严重，过分依赖市场，即便不产生价格战后续销售也难以提价；4、规划方面在区域内无竞争可言。;1、在市场火热期依托区位热度快速去化2、尽可能高的拔升项目价值，把因容积率损失的利润拔上来3、与周边楼盘进行错位营销，实时掌握竞品信息，做出高层、洋房等不同产品推售时间差4、强化前期展示，物业展示与景观展示并重，在期房阶段做到区域内最优展示效果5、做足基本功，严苛执行，扎实营销;基于如上规划及其固有劣势我们应如何突围？;在景观展示及物业展示方面方面做足功夫 景观展示：以大面积草地为主，内里环绕休闲区及运动区 物业展示：增加保安人数，白天巡逻训练站岗，卫生一尘不染;前期物业服务展示;加入“知识星球 行业与管理资源”库，免费下载报告合集;案场标准化接待展示;案场阵地包装展示;新城核心区 绿色宜居社区将物业品质、景观品质、工程品质作为项目卖点;之于“稳中求快”的规划建议再看“标新立尊”;我们想把所有产品都做成高层因为高层可以最大化利用容积率;我们想在价格上超越同区域内所有高层甚至比肩洋房;案例参考：