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浅谈物业管理企业成本控制 溪洛渡分公司 窦玉明 摘要:物业管理是目前国内较为新兴的一个行业，但就实业公司来说与市场经济条件下的物业公司在合同签订、取费标准及服务内容等方面又有其自身的特点。结合分公司实际情况就物业管理的成本控制进行浅谈，成本是企业发展的永恒话题，是企业增加盈利的根本途径。目前来说整个物业管理行业仍然是以劳动密集型为主，企业除去人力成本控制外,生产成本的控制较为重要。 关键词:关联交易、集成服务 细节管理 ?人才引进 一、密切结合关联交易 关联交易是公司物业委托管理合同最主要的取费标准，同样也是收入合同最为重要的依据。因此要想成本控制必须要吃透关联交易的模式和服务内容。目前关联交易从计价原则上来分主要有成本加成、分类计价、按面积计价等三大类。因此在费用预算过程中应本着各自区域的特殊性进行分类计价（如宜昌与溪洛渡的取费标准就不同），同时要根据业主的要求、服务形式和内容的不同采用不同的取费标准，以免造成取费标准和服务内容的脱节，造成人工、材料成本的极大浪费。同时还要根据关联交易的标准进行成本测算，实际发生的情况与关联交易的取费标准到底有多大的差异，自己做到心中有数，在调整关联交易取费标准的时候做到有据可依，据理力争。 二、推广集成化服务模式 集成化服务是目前公司正在推广的一种管理模式，也是成本控制的一条途径。其核心就是将部分项目实行专业化分包，将部分项目发包给专业公司，例如：将保洁、保安等非核心业务的工作内容发包给社会上的具有相应资质的物业公司，由其提供人力和物力来进行物业服务，公司层面只需要提供技术指导及质量要求，并且加大对其扶植力度，保证服务质量达到合同要求。以溪洛渡分公司为例保洁、部分保安及幕墙清洗等专业化工作均已进行了分包，在成本支出上节约效果显著。因此，集成服务在人力和物力成本方面都会降低，公司也不用承担相应的社会保险等责任，这样管理费用也会降低。同时在采取适当的鼓励措施，提高分包单位的积极性，对服务质量及控制成本又会起到较大的促进作用。 三、优化细节管理 1.细节决定成败，完善细节管理是成本控制行之有效的途径之一。物业管理是微利企业，其效益是抠出来的，所以在服务过程中就必须完善细节管理，更多地关注成本管理的细节，克服成本管理中的“跑冒滴漏”现象，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。因为，物业企业的每个项目、每个部门、每个环节、每个岗位、每个个人所从事的工作都是一个成本形成点。物业管理实施过程中的一个环节、一项工作或一项指令如不到位，都会影响到物业企业的整体成本与效益的高低。节约一个纸杯、一张纸、一支笔、一个垃圾袋、一个灯泡，在总成本中的比重微乎其微，短时间内或许看不出结果，但长此以往，日积月累，涓涓细流也能汇成江海。 物业管理就是管家，勤俭节约是美德。物业企业科技含量低，人员工资、材料所占比重约75％，所以必须推行全面预算管理，建立岗位责任制度，定岗、定编、定员，每个成本发生点都要制订耗用标准，建立班组核算，分解目标责任指标，责任到人，各班组要建立日常消耗和费用台账。 ??2.建立行之有效的奖惩制度，奖励节约，惩罚铺张浪费行为。要求每位员工都要有节约意识，尤其在材料领用上应实施以旧换新，修旧利废，综合利用，大力减少仓库库存量，对于废旧的物资能利用的尽量让其发挥作用。? 四、加强标准化流程培训，树立正确的成本意识 员工素质的高低在一定程度上是决定成本控制工作成败的一个关键因素。培训是提高员工职业道德和劳动技能的主要手段，不同工种的作业流程和操作方法将会直接影响劳动效率，因此要制定标准化流程，确定每个工作程序所需要的人工和材料，进行量化。让员工熟练掌握作业流程和操作方法，熟能生巧，熟能创新。同时还要奖励员工创新意识，让人人动脑筋、个个想办法，群策群力，集思广益，不断改进作业流程和操作方法。员工的职业道德和劳动技能的提高不仅可以提高劳动生产率，节约劳动用工和材料，而且树立了正确的成本意识，实际工作中不断总结控制成本的技巧和方法，成本控制就会水到渠成。 五、加强一专多能人才的引进 一专多能人才是物业服务企业较为注重的方面，公司可以通过招聘一专多能型人才，同时在企业内部加大培养一专多能型人才的力度，使员工队伍精干。同时，适当提高一专多能人才的工资待遇，不仅能节约人工成本，同时由于其受到重视且工资待遇相对较高，在一定程度上提高了工作的积极性。例如驾驶员和采购员可以为同一人，在工资待遇上可以适当的比采购员高；焊工和电工可以为同一人，同样在工资待遇上可以适当的比焊工或电工高。 六、加强设备投入，提升技术水平 现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理，智能化水平低，基本处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力、物力，因此应用现代化的手段，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量。作为专业化物业公