土地开发融资的体系建立及融资渠道分析.pptVIP

土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分设计成证券在资本市场出售，将未来的土地出让收益现值用于今天的土地一级开发业务。 一旦土地出让收益证券化能够实施，则土地一级开发业务就可以使用更多融资方式：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、国外融资等。 REITS及土地收益证券化产品在我国还无法突破政策及操作上的瓶颈限制，逐渐在我国土地一级开发中引入这些产品，必将是未来土地开发融资的方向。 三、土地开发模式分析 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件中规定： 土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。 根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开发模式分为政府主导型和市场化运作型两种基本模式。 1.政府主导型 政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。 主要包括两种情形： ①成立土地储备中心，由其完成全部土地开发工作，资金可以由政府通过财政拨款来获得或银行融资等其他方式获得。 ②政府领导下的市场运作：由政府授权直属的大型企业进行土地一级开发，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。 2.市场化运作 政府负责土地一级开发的招投标工作，所有有资质的企业均可参加招投标，由中标企业完成土地开发，政府实施监督。 这种模式通过市场化的运作，能充分利用社会力量实施土地开发。 开发企业自行组织融资，全部风险和责任都由其自行承担，这就会大大增加开发企业的融资难度。 所有融资的责任全部由开发企业承担，一旦资金链出现断裂，不仅使得开发企业无法按合同规定及时、顺利地完成土地一级开发的任务，而且还会危及企业自身的生存。 相对于融资问题以及各种风险，8%的利润率对开发企业的吸引力并不大。 土地一级开发的市场化模式曾经一度被推崇，但由于资金问题、可控性问题、公平竞争问题和政企职责不分问题，北京市土地一级开发的政府主导型和市场化相结合的模式逐渐被政府主导型所取代。 北京市土地一级开发不同主体占比分析表 2007 2008 2009 2010 招投标企业占比（%） 31 低于30 低于20 0 土地储备中心及国企占比（%） 69 不低于70 不低于80 100 因此，在市场化运作过程中，政府也要发挥其主导作用。 一方面政府要加强对成本的审核、控制和全过程监管； 另一方面，要建立收益合理分配制度。 对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。 不同的开发融资模式存在不同的特点，选择哪种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。 随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。 1.以政府为损益主体的开发模式 苏州做法：新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。 重庆做法：建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。 不同融资模式案例 企业融资开发 政府出让土地 成本费用 土地收益 支付成本、回购资产 Company Logo LOGO 土地开发融资体系建立及融资渠道分析 融资 目录 土地一级开发综述 土地开发融资渠道分析 土地开发模式分析 各开发区土地开发及投融资体制案例 1 2 3 4 一、土地一级开发综述 土地一级开发 特点 土地一级开发 成本 土地一级开发 定义 7 1 2 3 土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。 其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入