北大光华-REITs市场建设与经济转型发展.pdf

梧桐树下整理 梧桐树下整理 1 REITs 市场建设与经济转型发展 ——基于各国推出REITs 制度的历史分析 摘要 ：纵观全球 REITs 的发展历程 ，各个经济体推出 REITs 的契机往往与自身的经济周期有着密不可分的关联 ，绝大多数的 经济体在经济危机、经济衰退或经济高速发展动力不足时出台 REITs 相关的法律法规。REITs 市场建设对于国家的经济发展有着 重要的作用 ，能够帮助国家摆脱低迷、走出危机、为经济发展 提 供新动能。我们认为。在当前的中国经济形势下 ，保障经济 平稳 运行、推动经济转型升级至关重要 ，REITs 市场建设有望成 为经济 平稳运行的 “稳定剂”和经济转型升级的 “助推剂”。 不动产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts, 以下 简称 REITs) 是实现不动产证券化的重要手段。自 1960 年从美国 诞生之日起 ，REITs 在全球多个国家和地区不断发展壮大 ，成为全 球金融市场中重要的大类资产。截至 2018 年 7 月 ，包括全部 G7 国家在内的 37 个国家或地区已经立法推出 REITs ，REITs 全球总 2 市值达到 2 万亿美元 ，占全球GDP 比重超过 2% 。回顾 REITs 市 1 北京大学光华管理学院 “光华思想力”REITs课题组 ，课题组成员包括 ：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、 李文峥、徐爽、何亮宇、范熙武、朱元德、于嘉文等。本报告执笔人 ：闫云松、张峥、刘俏、李尚宸。 2 数据来源 ：Nareit 梧桐树下整理 场接近 60 年的发展史 ，对于任何一个经济体而言 ，REITs 的推出 都绝非易事 ，需要建立和完善与之相配套的法律制度、税收制度、 交易制度 ，可能与过往的制度相冲突 ，是一个相对复杂的过程。 也因此 ，各国的政策制定者需要足够的激励和合适的契机来推动 REITs 的出台。 历史规律及事物的发展不是随机的 ，往往有客观的基础作为 支撑。在经济发展停滞 ，不动产市场不景气的阶段 ，各国的政策 制定者有更强的动机推动 REITs 出台 ，以发挥 REITs 对于不动产 行业的积极作用 ，重振国家经济。本报告旨在归纳各国 REITs 出 台的历史机遇 ，寻找 REITs 出台与国家经济发展之间的关系 ，为 中国经济的转型和发展提供经验。 纵观 REITs 的发展史 ，各个国家和地区推出 REITs 的契机往 往与自身的经济周期有着密不可分的关联 ，绝大多数在经济危机、 经济衰退或经济高速发展动力不足时出台REITs相关的法律法规。 REITs 的出台契机与经济周期之间的关联绝非偶然 ，REITs 市场 建设对于国家的经济发展有着重要的作用 ，能够帮助国家摆脱低 迷、走出危机、为经济发展提供新动能。因此 ，我们认为在当前 的中国经济形势下 ，保障经济平稳运行、推动经济转型升级至关 重要，REITs市场建设有望成为经济平稳运行的“稳定剂”和经 梧桐树下整理 济转型升级的“助推剂”。 一 、各国/ 地区R E I T s 出台的历史契机 本报告对全部 37 个已推出REITs 的国家和地区进行了梳理 ， 其推出 REITs 的标志性规章或法律文件及其对应时间如下表 1 所 示。 表 1 各国和各地区推出 REITs 的时间和标志性条令3 3 数据来源 ：NAREIT ，EPRA GLOBAL REIT SURVEY 2017 ，光华管理学院 REITS 项目组整理 梧桐树下整理 随着1960年美国国会修改 《国内税收法》，REITs正 式登上人类历史发展的舞台。从 REITs 在全世界范围内的 发展来 看 ，其发展进程大致分为四个阶段。第一阶段从 1960 年开始到 1990 年 ，这一阶段只有美国、荷兰、澳大利亚等少数几个国家 出台了 REITs 相关的法律