精品深圳卓越维港高层营销的策略.ppt

卓越维港－高层营销策略;Chapter 1;2008年的高端高层产品无论是新增供应量还是存量都非常巨大；项目周边片区的供应量高达3644套。2008年高层产品将面临极为激烈的竞争。;一级竞争;入市时间：08年6月初 预计价格：预计175平米的2.3-2.5,250平米的3万左右 工程进度：基本封顶,5月底拿预售 占地面积：1.99万 建筑面积：5.8万 容积率：3 物业类型：3栋高层 主力户型：175平米4房 景观：看海景 商业面积：3000平米;浪琴半岛;半岛城邦2期;招商海月四期;;1月;本项目高层入市时机建议;【本项目全年赢利目标】;南区别墅——北区高层——南区高层——北区别墅;高层产品;Chapter 2;线上营销;独栋复式：44套;; ;波托菲诺推广借鉴; ;第五园案例借鉴;; ;香瑞园案例借鉴;唯珍府案例借鉴; ;圣莫丽斯概况;; ;山湖林海;; ;兰溪谷案例借鉴;; ;线上营销;红树西岸案例借鉴;; ;线上营销;半岛城邦－线上策略;浪琴半岛－线上策略;“别墅＋高层”豪宅项目线上形象过渡案例借鉴;线上营销;卓越维港卖点梳理;国际化的区域价值？;;1、2005年轰动全世界的哈佛商战理论，该理论历时15年完成，广泛运用于各大企业。 2、蓝海战略要求企业突破传统的血腥竞争所形成的“红海”，拓展新的非竞争性的市场空间，即”蓝海”，创造需求，突破竞争，系统性地应对挑战。 3、利用“蓝海战略”的方法，打破传统价值定律，保证差异化和低成本，突破性的创造核心价值，并整合为一个价值体系。;重要度;豪宅诉求永远比普通住宅 具备更清晰的 “符号”特征;一切还取决于我们将把它打造成什么。;高价格;本项目北区高层阶段－豪宅“符号”支撑点;本项目高层－世界尖端“品质”;一流用材：超越！请不要试图与维港比用材！;“香蜜湖1号”私密部分： 中央新风系统； 综合立体降噪系统； 防噪降辐射窗玻璃； 无线上网 高层智能直达电梯 可视对讲系统 智能一卡通 室内环境控制系统;在趋于理性的淡市，甚至地震灾难的影响，豪宅客户置业关注重点回归 “产品”???身！ 把本项目高层产品的超群品质说透，形成清晰的顶级豪宅“符号”支撑， 有利于 “蓝海”竞争区隔的有效建立。;本项目高层－世界尖端“品质”;1期：南区跨界别墅区;百达翡丽（品质诉求调性参考）;“卓越维港”在豪宅第一阵营中的占位目标， 不因各阶段主推的物业形态而改变（弱化高层“物业形态”）， 应坚持不懈地将卓越维港“顶尖”豪宅符号塑造到底！ 展现不断向上的奢华的营销曲线！ 卓越维港，应始终摆出“豪宅第一阵营”成员姿态！ 各期产品都是相对独立的“新盘”，形象应延续而富有个性。;线上营销;北区/南区高层－目前面临的销售难题;媒体资源投放时间及阶段性内容;媒体资源投放时间及阶段性内容;媒体资源;媒体资源投放时间及阶段性内容;媒体资源投放时间及阶段性内容;媒体资源投放时间及阶段性内容;Chapter 3;线上形象高端是否就可热销？;线下策略;致胜组合拳;万科－第五园线下策略借鉴;预谋已久： 选择在金地梅陇镇2月低价开盘后再行降价——金地梅陇镇如预料中在2月降价开盘：11000元（带精装），原来最高价位时约16000元（毛坯）——为龙坂市场引来众多关注目光；且此时客户已观望等待多时，降价时机成熟！ ; 在降价销售的第二周，进行报纸短信的集中式轰炸，带出精装高层销售信息，吸引不少来电来访，客户反应： “以为第五园又开盘了，推出新产品了。 ” ;前期购买的老业主不少都“买亏了”，发展商措施： 送装修安抚老业主：花300元可得价值1300元的装修； 晓之以理：“房子升值的时候业主是肯定不会把赚了的钱还给发展商的！现在降价了，跟升值一样属于市场行为，发展商也很无奈，但还是通过送装修等方式补偿业主的损失，已经很好了；” 加大老带新奖励力度：老业主亏钱已是不争的事实，带越多新业主成交，便可越多地弥补损失；且现在的价格比当初低那么多，朋友也易于接受，何乐而不为。;线下策略;眼睛盯住市场，;北区/南区高层 －目前面临的销售难题;周次;7月6日－北区高层;周次;线下营销;客户渠道统筹;中原渠道资源 二、三级转介联动;社会高端资源 法拉利名车俱乐部、马可波罗佳宁娜、菁英会、高端夜总会等娱乐场所……;2;3;开盘当天成交奖励建议 （北区高层）;中原渠道资源 二、三级转介联动