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商业地产与城市综合体 城市综合体 在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用，互为价值链的高度集约的城市综合建筑群体。 包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐；纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能，具备完整的街区特点，成为建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 通过街区的作用，充分体现了与外部城市空间的有机结合、交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 每个功能要素既有一定的独立性，同时又相互依存，互为补充，犹如一个强大的磁场，不断影响与带动整个区域乃至城市的发展，成为可持续发展的财富源泉，城市中心24小时商业消费应运而生。 可达性 位于城市交通网络发达，城市功能相对集中，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络 高密度，集约性 建筑的高度及外观具备代表性，属于城市的标志建筑群 人口密度大，人流密集 风格统一 建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 多功能集聚 实现完善的工作、生活配套运营体系，拥有城市的多种功能，包括商务办公、居住、酒店、商业、文化娱乐消费，完善的交通出行系统，形成多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充。 巨大的社会效应 城市中心由于所处的位置和庞大的规模，注定其一定会成为城市名片，产生巨大的社会效应。成为文化、建筑、旅游的标志性项目。 巨大的升值潜力 项目的成功开发与运营，将带来巨大的社会价值，随着城市化的进展和经济的发展，其物业自身也具有升值潜力。 支柱产业:商业地产开发 传统商业有力补充：仿古、欧式、现代商业街 城市综合体住宅 核心作用：平衡现金流 带动商业客流量 产品线 城市综合体 主题购物中心 城市商业步行街 产品类型 住宅、商务酒店、商业街、写字楼、集中商业、大卖场或区域购物中心 购物中心、5A写字楼、五星酒店室外商业步行街及社区商业街 低密度仿古、欧式时尚型商铺 选址 城市副中心、国家级城市开发区、城市新区 二三级城市核心商圈、新兴商圈 地级市或发达县城核心地段，待升级商圈 规模 200-600亩 用地80-150亩 30-100亩 业态 吃住行娱乐购业态组合 健康、休闲、娱乐等多功能于一体，运动场所、主题休闲公园、溜冰场、保健、SPA、康体、电玩，各种品牌精品 商业地产产品线 目前商业地产盈利模式 1、政府提供低地价、地价分期付款、税收减免和城建配套支付。 2、商业定制和销售平衡现金流，商业销售部分利润高，开发利润补贴后期商业经营。 一是滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，既要立足市场，通过滚动开发住宅项目，加快资金周转，确保公司当前的盈利能力，又要立足长远发展，在重点城市开发建设标志性的物业，形成稳定的经营性收入，拓宽公司收入渠道。 二是产品运营与资本运营相结合，资本运营以公司发展战略为导向，利用资本经营的杠杆作用，进入房地产相关行业，迅速扩充资产规模，达到资产快速增长的目标。 三是主副业均衡发展。 商业地产开发策略 商业地产的经验模式 购物中心原则上70%以上自持经营，其中购物中心主力店面积占40%和单店面积占60%； 步行街、商铺、非核心商业部分，根据项目现金流平衡情况，可确定具体销售和持有比例。 影院和酒店自持，分别成立管理公司负责专业营运藉此满足企业长远发展的需求。 商业地产的战略合作伙伴 商业地产开发链条上选取建立战略合作伙伴，例如国内商业银行、建筑施工单位、材料供应商等 选择战略合作伙伴有三个标准： ①具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企业。 ②社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业。 ③国内相关行业的前五名。 ④对目前商业地产开发的支持： 具备产业资源，通过其行业地位或政府资源，帮助与所在地政府在圈地、商务谈判等； 直接带来现金流； 提高销售部分商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现巨额回报； 消化目前项目商业面积，能快速回线，产生极大的促进作用； 能缩短目前商业项目的孵化期。 商业管理公司 开发与运营环节同一化，避免前后理念差异 选址、规划、招商、运营紧密结合 酒店管理公司：对应不同城市选择相应酒店类型及品牌 规划设计团队：理解商业、实用第一、突破创新，满足顾客和运营的需求是优秀商业设计的必备要素 专业化物业管理是提升品质的关键 商业地产的专业运营管理团队是品质提升的重要保证 打造商业地产全产业链核心竞争力 产 业 链 上 游 土地 黄金位置——低地价——地价款分期 效果 1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张 效果 2：成本低，可低租金吸引商家 资金 核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力（基金+私募） 效果 1：借