土地一级开发成本核算测试模版.pdfVIP

土地一级开发成本核算说明 1、土地一级开发成本 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一 级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基 础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务 费用、土地招拍挂中的交易费用、 公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 2 、土地一级开发作用 ①土地一级开发成本是项目决策的依据 土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本 对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资 金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果 土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项 目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务 分析和经济评价的重要依据。 ②土地一级开发成本是项目融资的依据 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的 融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土 地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同 融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土 地一级开发成本。 因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。 ③土地一级开发成本是项目成本管理的依据 土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。 不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都 不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只 有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。 ④是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发 程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及 宗地内土地平整（简称“七通一平） （或 “五通一平”及其他情况），可直接用于 建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土 地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报 国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因 此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。 3 ．土地一级开发成本的构成 （一）项目前期费用 ; （二）征地、拆迁费用 ; （三）公共区域市政基础设施建设费用 ; （四）区域内公共环境景观建设费用 ; （五）区域内公共配套设施建设费用 ; （六）工程建设其他费用 ; （七）管理费 ; （八）财务费用 ; （九）销售费用 ; （十）应纳税费 ; （十一）不可预见费 。 （一）项目前期费用 1. 立项报告、 可研报告、 土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的 各种工程咨询费 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3. 工程勘察、测绘、定桩费用 4. 环境影响评价分析费用 5. 交通影响评价分析费用 6. 地震影响评价分析费用 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费 （二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 2 、拆迁补偿费用 3 、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 4 、拆除工程费用 5 、古树保护及文物古建修护、还建费用 6 、其它 （三）公共区域市政基础设施建设费用 1. 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、 供电设施、 临时 道路的铺设及维护费用 2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用 3.