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房地产快周转模型（ 5 个指标） [ 提要 ] 华鸿嘉信是如何从规模战中异军突起？目前三四线已经 开始分化，又该如何去判断土地市场的潜力？作为区域型房企， 华鸿嘉信为何从区域深耕向全国布局？ 现在的房地产行业，在规模效应下，中小房企越来越危险。 但是，也有一些中小房企，却在规模战中成功突围，实现规模快 速增长越活越好， 例如目前正快速成长的一批浙系房企。 其中很 有代表性的是祥生和华鸿嘉信。 祥生从 2015 年的 109 亿，到 2017 年实现 619 亿，两年翻五 倍，规模排名一路飙升！华鸿嘉信靠独特的布局和拿地逻辑，逆 势向上。 2013 年，销售额 15 亿； 2017 年，销售额 349 亿，4 年 23 倍光速扩张！祥生、华鸿嘉信这些曾经的小房企，规模爆发 背后到底是什么战略逻辑？中小房企如何借鉴和学习， 突破目前 的规模瓶颈？ 为了解开这些疑问， 明源君近日专赴杭州， 独家对话了华鸿 嘉信副总裁卞克。 他对于中小房企的规模扩张之路有自己的一套 独特打法和深度思考。 他认为规模大小是相对的， 大房企是整体规模大， 但具体到 区域市场未必有规模优势，无需惧怕。中小房企的核心战略，一 是要快，把流动性做起来！二是要专，区域深耕才能对巨头进行 狙击。一个成长型企业要想变革， 重点是要逐步搭建一个推崇自 我变革的学习型团队， 要有一些资源要素率先突破， 然后拉动整 个系统在一个新的水平上适配， 否则很难发展！ 对于目前的市 场、拿地的原则和企业战略，卞总也分享了超多。 01 中小房企必须要快，要下沉到三四线，中小房企抗风险 能力相对是比较低的， 所以， 卞克认为房地产开发的本质是金融 产品和服务，中小房企在做投资的时候，有一个大的原则，就是 坚持流动性覆盖安全性， 安全性大于盈利性。 无论在定位还是操 盘上都要坚持这个大原则。 理论上，一个中小房企一年投入 10 个亿的自有资金可以催 生 120 亿的销售规模，市场上行期可以做到更高。如何以 1 挑 10，四两拨千斤？主要是通过自有资金和销售额之间的梯度关系 进行测算，运用并控制好以下 5 个指标： 指标一：自有资金的年度周转率 也就是要快周转， 目前祥生、 华鸿嘉信的自有资金周转能做 到一年 1.5 次， 9 个月左右现金回流。 指标二：资金杠杆率 阿基米德曾经说过： “给我一个支点，我就能撬起地球。 ” 杠杆率决定了自有资金的撬动能力。卞克认为，对开发商来说， 在市场单边上扬、 利润高且对市场判断精准的时候， 一定要敢于 加杠杆。一旦市场横盘，在一个箱体内窄幅震荡时，为了降低风 险，就要降杠杆，少用债务融资，提升股权性融资比例。市场上 行通道，优质项目融资杠杆率可做到 1:9 ，通常水平是 2:8 ，但 现在逐步回归理性， 三四线开始分化， 融资杠杆一般也就 4 ：6、 3：7 。 指标三：地货比 也就是土地价值和能够提供的货值之间的比例。