写字楼市场调查报告定稿.docVIP

A、济宁高新区概况 济宁高新技术开发区创建于1992年，地处济宁城区东部，面积169平方公里，人口20万。区内形成以工程机械及纺织机械、汽车及零部件、生物医药及食品、电子信息及光电、纺织服务及新材料等企业。 自2005年高新区经济社会持续快速发展，招商引资成效卓著，城市建设全面推进。目前市中心区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，高新区给予优惠的土地出让政策，导致资金倾向东移，高新区房地产市场的一片繁荣。 据市场资料显示，济宁市中心写字楼价格自去年至今，上涨了近1000元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应给高新开发区带来无限的活力。 B、调查方案 一、调查目的： 1、济宁地区写字楼现状。 2、济宁地区不同行业的企业对写字楼市场需求。 3、济宁企业向万象和项目进行办公迁移意向的可行性分析。 二、调查地点及对象 济宁地区写字楼，兴唐金茂大厦、置城国际中心、百丰财富大厦、新闻大厦中具有潜在购买需求及实力的阶层。 三、调查范围及抽样比例 1、调查范围：咨询与服务、贸易、能源环保、制造业、金融和投资传媒广告、银行和保险、文化教育、IT与科技、运输物流、 其他 。 2、抽样比例：大中型企业35%，中、小型企业65%。 3、调查方法：现场拜访写字楼业主。 四、调查时间 实地调查时间为2010年6月23日和2010年6月29日及2010年6月30日上午。 录入时间为2010年7月10日 数据汇总及报告撰写时间为2010年7月14日-2010年7月17日。 （六）调查人员员：张晗、李丙菊、刘岩、李凤娟、陈凯 组长：黄祥平。 C、详细分析 一、写字楼行业类型分析 写字楼需求行业类型中建筑房地产行业所占比例最高为24.07%。其多为行政部门，对写字楼外观形象、 内部硬件设施要求较高。其次是咨询与服务所占比例为16.67%。对各项设施要求高但个体需求面积较小。需求比例最低为文化教育、IT和科技、运输物流行业由于对场地有客观要求，因此对中高端写字楼需求不大。 二、员工人数与企业行业交叉分析 员工人数与企业行业交叉分析比例企业员工人数在56人以上，行业所占比例最高行业是银行保险、能源环保、咨询服务业，它们对写字楼需求较大，且需求面积较大租金承受能力较强。10人以下分类中所占比例最高的是建筑房地产业，行政办公中对写字楼需求多，但面积不大。员工人数最为密集的是咨询与服务业，此类行业对写字楼需求面积不大，由行业特点写对字楼需求相对较大。 三、受访写字楼与公司员工人数、受访者职务分析 （1）受访写字楼与公司员工人数 百丰大厦小企业最多，置城国际企业规模相对百丰大厦大一些，兴唐金茂相对于上述两者企业人数多，企业更具规模。新闻大厦由于采访到企业数量较少不具有普遍代表性。 （2）受访写字楼与受访者职务分析 置城国际总经理接受访问度最高，由上题表明置城国际多数为中小企业，高层领导比较容易接触。其次是百丰大厦。副总经理受访度最高的是兴唐金茂。在以上四个写字楼中受访率最为频繁的是办公室主任，此阶层比较容易接受访问，而且对公司情况比较了解，对决策层有一定影响力。 四、写字楼用户对办公面积的需求分析 50平方米以下市场需求最大，所占整个写字楼市场份额38.89%。50-100平方米，占整个市场份额的20.37%；100-200平米占20.37%。1000平米以上需求最小。济宁地区大型企业相对较少，且又有自己的企业独栋，对写字楼需求不大。 五、写字楼的租金、售价、租期分析 （1）租金 写字楼租金1元／㎡／天以下，在济宁地区现有市场占有率最高66.67%。1.6元／㎡／天以上只占整个市场11.12%。就济宁现有市场的而言租金相对较低甚至比低于济宁市高档住宅。但整个市场呈现逐步上升的趋势。 （2）售价 写字楼售价在4000元／㎡以下占最多为33.33%,其次是4001-5000元／㎡为27.78%，7001-8000元／㎡占到16.67%，9001-10000元／㎡的为5.56%，企业对写字楼的售价需求越低业主接受意向越明确积极，根据本项目现实情况和当前市场需求综合考虑，在4000元／㎡以下只作为万象和项目参考客户。5001-7000元所占比例最低，济宁地区现有写字楼价格在5000-7000元，这类需求客户群已购买或长期租赁，少有近期搬迁打算。对写字楼各项设施有更高需求和期盼，对写字楼租金价格有降低愿望。7000元／㎡以上的占22.3%这部分属于中高端客户，这部分客户有可能会成为我们项目目标客户。万象和项目定可以考虑