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售房广告是要约还是要约邀请 ?? ??——胡国琴诉北京首都工程有限公司 ?? ??商品房预售合同纠纷案 ?? ??北京市朝阳区人民法院侯军 ?? ??原告胡国琴 ??被告北京首都工程有限公司(以下简称首都工程公司) ??一、案情 ??1999年至2000年,首都工程公司在其楼书及北京青年报、星岛地产等报刊上宣传其开发的华辉苑小区,广告的主要内容包括:①小区配备有建筑面积达3.5万平方米的超大规模专有会所(含游泳馆、保龄球馆、餐饮娱乐、商务中心等设施);②5500平方米的超大车库;③7500平方米的绿地及中庭花园;④原装进口韩国现代电梯服务;⑤外墙一至二层为仿花岗岩面砖;⑥首层大堂磨光花岗岩地面、大理石墙面;⑦首层入口大厅免费安装楼宇对讲系统;⑧房屋室内玻璃为双层玻璃;⑨2.4万平方米小区总占地面积,总建筑面积近10万平方米。1999年11月20日,胡国琴与首都工程公司签订了北京市内销商品房预售合同。胡国琴购买华辉苑小区一套建筑面积为135.11平方米的房屋,售价为每建筑平方米人民币5499元。2000年8月11日,首都工程公司向胡国琴交付了房屋。此后,胡国琴认为首都工程公司未能履行其在售楼广告中的相应承诺,与众多业主一起开始了两年多的维权之路。2003年12月24日,胡国琴起诉至朝阳区法院,要求首都工程公司:1履行“小区封闭式管理”的义务和承诺,按照“总占地面积2.4万平方米、总建筑面积近10万平方米”的范围对小区进行封闭;2履行关于小区环境的义务和承诺,为小区建设7500平方米绿地及中庭花园,5500平方米超大车库,超大规模含游泳馆、保龄球馆、餐饮娱乐、商务中心等设施的小区专有会所;3继续履行关于房屋公共部分装修标准的义务和承诺,为小区首层大堂更换磨光花岗岩地面、大理石墙面,更换电梯、使用承诺的原装进口韩国现代电梯,完成一、二层楼外墙花岗岩墙面的装修,为首层入口大厅免费安装楼宇对讲系统。若首都工程公司不履行或不能完全履行上述义务和承诺,胡国琴保留要求赔偿的诉讼权利。 ??首都工程公司辩称:我公司所作的商品房宣传广告为要约邀请,而非合同条款。理由如下:1我公司在对华辉苑小区开发建设过程中,根据规划要求,该小区应配有华辉综合楼,即小区配套会所。在我公司实际开发过程中,华辉综合楼既未计入小区公摊面积,也未占用华辉苑住宅小区的土地面积,该楼的建设费用并未计入华辉苑住宅小区的开发成本,因此华辉综合楼的有无对小区的售房价格根本不产生重大影响。2我公司在部分楼书中已声明了“有关图文仅作参考,所有细节均以最后政府部门批准图则及法律文件为准”的提示语,故楼书内容应视为要约邀请。我公司不应承担违约责任,不同意胡国琴的诉讼请求。
房屋买卖合同最终未签订,认购定金是否应返还 ?? ??——吕敏诉北京德高房地产经纪有限责任公司等买卖合同纠纷案 ?? ??北京市通州区人民法院张静 ?? ??原告吕敏 ??????被告北京德高房地产经纪有限责任公司(以下简称德高公司) ??????被告北京富河房地产开发有限责任公司(以下简称富河公司) ??一、案情 ??????被告富河公司系“天赐良园”楼盘(位于北京市通州区邓家窑村)的开发商。2000年2月,富河公司委托德高公司销售“天赐良园”的房屋。2002年5月,原告吕敏从报纸上看到“天赐良园”的销售广告后,便与德高公司联系看房事宜。5月16日吕敏在德高公司的销售人员带领下,到“天赐良园”的施工现场,参观了与19号楼设计相同的23号楼,并初步决定购买19号楼的132室。次日吕敏到德高公司交纳定金10,000元,德高公司给吕敏出具了收据,吕敏在房产认购单上签字。房产认购单上除写明吕敏所要购买的房号、面积、售价、首付款、签约时间外,还注明“签订本认购单后应携相关证件按时至指定地点办理签约,否则视为放弃认购权,客户所支付定金不予退还”及“定金不退”字样。5月23日,吕敏与德高公司洽谈房屋买卖合同的具体内容。洽谈中,吕敏提出其欲购房屋的南、北卧室空调室外机位置未预留,而《天赐良园物业使用、维修、管理公约》中明确规定住户空调室外机要在预留位置上安装,故要求德高公司在购房合同中注明:(1)买方有权在所购房屋的南北两个卧室外墙安装空调室外机;(2)参照《商品房销售管理办法》第34条规定,在商品房交付使用后60天内报产权登记机关备案;(3)房价款多退少补的时间;(4)绿化和安防到位时间;(5)交付时提供面积实测数据。但被告德高公司不同意上述要求。后吕敏除坚持在合同书中注明买方有权在所购房屋的南、北卧室外墙安装空调室外机外,放弃了其他要求。但德高公司以此项要求可能会造成楼房外观不美观、给其他业主带来不便等为由予以拒绝。后德高公司表示同意吕敏在北小卧室阳台外墙上安装空调室外机,但
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