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成本法常见错误 第一部分 公式部分 基本公式 房地产价值 =房地产重新构建价格 - 房地产折旧（旧的房地产） 房地产重新构建价格 =土地重新构建价格 +建筑物重新构建价格 房地产价值 =土地取得成本 +建设成本 +管理费用 +销售费用 +投资利息 +开发利润 - 建筑物折旧 A. 适用于新开发的房地的基本公式 适用条件：新建商品房 新开发的房地产价值＝土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +投资利息 +销售费用十销售税费 +开发利润 B. 适用于新建成的建筑物的基本公式 新建的建筑物价值 = 建筑物建设成本 +管理费用 +投资利息销售费用 + 销售税费 +开发利润 C.适用于新开发的土地的基本公式 适用条件：征收集体土地 - 三通一片 / 五通一平 征收国有土地 - 填海造地 / 开山造地 新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本 +土地开发成本 +管理费 用+投资利息＋销售费用 +销售税费 +开发利润 历年真题 2003 年 成本法中未考虑相关销售费用； 2005 年 成本法中应该考虑销售税费； 错误类型： 1、房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有 7 大项：①土地取 得费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销 售税费；⑦开发利润。 苏记 : 要注意： 不同类型的房地产成本构成， 如商品房价格构成、 农地征用 价格构成、 拆迁房屋价格构成、 划拨土地使用权价格构成、 出让土地 使用权价格构成等） ； 第二部分 土地成本基准地价 基本公式 宗地价格 =适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数 ×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地 开发程度调整系数×其他因素调整系数 历年真题 2003 年 基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错； 基准地价修正法中，已经过年限错，应为 4 年； 基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚； 错误类型： 1、选取土地级别：比如商业选择居住级别（商业 / 工业/ 居住） 2、遗漏调整内容，比如：容积率、土地使用期限调整 3、土地成本中选用基准地价修正法要记住选用年期修正。 4、基准地价内涵要交代清楚。 （如果地价采用 “基准地价系数修正法” 时，基准地价公布之日与价 值时点有“时差” ，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价 修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年 限计算错误；重置价格公布之日与价值时点有时差， 而未进行 “时差” 对价格影响的修正； ） 第三部分 房地产价格构成部分 一、土地取得成本 （一）市场购买的土地取得成本 （如购买政府出让或其他开发商转让 的已完成征用拆迁的熟地， ） 1、土地取得成本就是开发商通过招、 拍、挂等方式取得土地的价格， 比如 120 万/ 亩。 2、土地取得成本组成：购置土地的价款 +应由买方（开发企业）缴纳 的税费 1）购置土地的价款 （建设用地使用权价格）：市场比较法、 基准地价 修正法、成本法 2）买方（开发企业）缴纳的税费：契税、印花税、交易手续费 = 地价款 * 一定比例 （二）征收集体土地的土地取得成本 组成：土地征收费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地 平整费、城市基础费用设施建设费、建设用地使用权出让金 1) 土地征收补偿费： 土地补偿费、 安置补助费、