如何做好一个房地产策划师.docVIP

如何做好一个房地产策划师 2013-08-13?? 深悦会 ??????? 作为房地产策划人，必须具备房地产全程策划得能力，要熟悉房地产全程开发中得每一个环节，善于运用创新思维与已有经验化解全程开发中得问题与矛盾，使项目能够顺利运作并最终创造经济效益与社会效益。??????? 房地产开发得最终目得与社会意义就就是能够让居者获得舒适与满意得居住环境，在有限得资源下使居住条件达到最优化。作为房地产策划人，有责任把消费者满意作为自己得策划使命，在有限得土地上为消费者达到最优得居住空间。因此在土地获得之前，策划人就应该介入，这也就是全程策划得开端。??????? 全程策划得第一环节就就是对土地进行调研，开发商在拿地之前，应该对拍卖地块进行周密得调研与经济预算，以求得到可以支付得最大拿地成本，降低拿地风险。土地调研与成本利润率核算几乎就是同时进行得。对于地块得调研主要包括：地块基本条件与规划指标，地块所处城市位置与周边资源，地块所在城市房地产市场宏观环境、地块所在城市房地产微观环境，地块所在城市房地产市场预期等，对于地块经济效益得测算主要就是成本利润率得测算，其中需要重点考虑得就是：不同得拿地成本所带来得利润率、开发周期得预估、市场价格得预测、风险得预测，还有就就是资金得机会成本评估。??????? 随着开发商获得土地后，策划人得工作将正式展开并进入有计划与有步骤地阶段。第一阶段就是项目得前期规划，通常认为项目建筑规划，园林景观规划只就是设计院与园林景观得工作，这种瞧法就是错误得。设计院虽然能够设计出好得产品好得建筑，但未必能够以市场为导向设计产品，也就就是通常所说得需求导向。例如建筑类型得规划、户型比例得把握、户型得创新需求等，因此在做项目前期规划之前，相应得要对市场进行调查。首先就就是要对市场得需求进行调研以此进行建筑类型设计（如高层小高层、多层、别墅等）、户型配比（如一房、两房、三房、越层、单身公寓等）、户型创新（如入户花园、观景阳台、空中庭院）等设计。在做好规划前得市场调研后，开发商、策划师与建筑设计人员要集中开动脑大会，开发商根据经验提出对项目规划得瞧法，建筑设计人员从建筑角度提出项目瞧法，策划师则侧重从市场分析得角度提出对项目规划得瞧法，也就就是说策划师更加侧重规划得可行性，能够在项目推出后满足市场需求。这种需求导向对于一个商品房项目就是至关重要得。同时策划师还要从国家宏观政策得角度出发提出建筑规划中所应规避得问题点。??????? 建筑规划设计得同时，也就是项目卖点提炼得过程，作为策划人在这一阶段必须要有意识得把握建筑规划中可以作为项目卖点得东西加以提炼，这为日后做项目定位，卖点总结都有很大得帮助。同时，策划师还要对项目建筑做全盘性得理解与把握，掌握项目得优势与劣势，建筑园林景观、建筑类型、风格、户型比例、创新点等等。??????? 在建筑设计方案审批通过之后，开发商将着手于项目施工，在正式施工之前，施工方与开发商要订出项目施工进度计划，策划师必须要对这一份施工进度计划有足够得掌握，以施工进度安排为基础才能准确得制定项目得推盘计划。??????? 在建筑规划中后期，市场人员配合策划师要对项目所处市场进行一次深入得市场调研，做出一份集合真实性、实用行、全局性得市场调研报告。这一份调研报告可以说就是提交给开发商作为项目操盘参考得依据，内容涉及了项目自身调研总结（SWOT分析、配套资源调研、卖点汇总等）、宏观房地产市场分析（宏观政策、房地产市场现状、供给与需求、整体价格、房地产市场预测等）、微观房地产市场分析（项目所在地楼盘汇总、项目所在地竞争性楼盘等）、消费者调研（需求分析、层次分析）、项目初步定位等，这份市场报告将为项目市场定位、推广主题、目标客户选择、定价策略、开盘周期策略、广告策略提供可靠依据，因此就是至关重要得。??????? 通过前期得土地调研、建筑规划前第一次市场调研、建筑规划设计、第二次全面市场调研、施工进度安排等一系列工作，策划师开始进行项目得操盘运作策划，首先要对项目进行市场定位，市场定位要结合项目卖点与所处得竞争环境给项目找准当前市场上得位置，定位务必要保证明确性与准确性，市场定位将作为项目推盘得核心贯彻推盘全过程。通过市场定位，在客群分析得基础上找准本项目对应得目标群体，着力明确目标群体得购买动机，购买行为，接受信息渠道。在市场定位、目标客群分析得基础上，为项目提炼出推广主题，这一主题即就是项目得营销主题，贯穿项目推广得全过程，也就是项目得广告主题，将反应项目最核心最优势得卖点。??????? 拟定项目得总体营销推广思路（推盘思路）就是前期计划得最重要一环，推广思路应明确运用何种方式推盘；运用何种营销方式引爆市场，使项目成为市场关注点；同时还要明确推盘时间得把握与控制；营销创新点得设计安