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成都低密度产品案例研究 成都市场典型低密度畅销产品研究 ? 保利公园 198 ? 弗莱明戈 ? 麓山国际社区 ? 仁和春天大道 ? 华侨城 物业现状 : 占地面积 :4000020 平方米 总建筑面积 :2000000 平方米 容积率： 洋房 3.0 ；别墅 1.55 总数： 4113 个 比例： 85:4113 地上车位： 85 个 地下车位： 4028 个 停车位 : 别墅 1 ： 2 开发周期 : 8 年 开工时间 : 2008-3-26 总户数 : 一期 3645 户（其中叠拼别墅占 7% ） 物业管理附加 信息 : 电梯 1.5 元 / 平方米 · 月，别墅 3 元 / 平 方米 · 月 开发商 : 保利（成都）实业有限公司 物业管理公司 : 保利广州物业管理公司 建筑单位 : 富利建筑安装工程有限公司 景观设计单位 : 泛亚国际 保利公园 198 项目基本指标 叠拼别墅 243 套 双拼别墅 8 套 畅销产品（一）：叠拼 1.2 楼住户 234 平米 地下一层 地下夹层 优点 :1. 地下室客厅局部挑高形成夹层 2. 独立私家车位，直接入户 表示全赠送 表示半赠送 一层 二层 花池挑高 表示全赠送 表示半赠送 卫生间 卫生间 错 层 主卧大露台 庭院挑 高 入户花园 入户花园 次卧大露台 畅销产品（一）叠拼 1.2 楼住户 234 平米 畅销产品（二）叠拼 3.4 楼 297 平米套四 挑高客厅 赠送入户 花园露台 挑空 赠送双露台 豪华主卧带 阳台，卫生 衣帽间，书 房 挑空 主卧玄关 天井 挑空 天井 表示全赠送 表示半赠送 优点： 1. 内庭院，天井双采光。地下室采光效果好 2. 赠送入户花园，阳台以及 160 平米屋顶花园， 总赠送面积 240 平米 3 客厅挑高，彰显大气 顶层 赠送 160 平米屋顶花 园 畅销产品（二）叠拼 3.4 楼 297 平米套四 ? 叠拼产品联排化 对产品进行升级。项目首期叠拼别墅规划布局为分为 4 或 5 联排别墅， 单独叠拼别墅 呈现“品”字形，整体呈现联排别墅气质，排与排之间通过抬高 5 米形成层次感， 放大视线。 ? 产品设计： 1. 突出特点 : 大开间。叠拼产品赠送大面积花园，提高性价比。 2. 每户均有两个以上采光天井，地下室采光好 3.1.2 楼设计门牌是别墅的基本标志之一， 3.4 楼住户单独设计私家走廊，入户均独 立化，私有化，以弥补 3.4 楼住户盘楼的不足。同时入门处均设立信报箱。 ? 高性价比： 1.2 楼住户赠送花园面积 70-220 平米，地下室赠送 45-93 平米； 3-.4 楼 屋顶花园赠送 160 平米。单价区间为 6000 多 -9000 多元 / 平米，大多房源折扣前在 200 万元左右。实得价仅 5000 元 / 平米左右； 产品创新 : 叠拼联排化 保利公园 198 叠拼产品分析 项目指标 地理位 置 新城，紧邻郫县行政商务中心 与五星级酒店 占地面 积 约 200 亩 总建筑 面积 52 万 ㎡ 绿化率 大于 30% 容积率 1.55 物业类 型 5+1 、 6+1 、 7+1 多层电梯洋 房＋电梯公寓 主力户 型 147-216 ㎡ 总户数 736 户 配套设 施 郫县行政商务中心与五星级酒 店 开盘时 间 08.11.2 龙湖 . 弗莱明戈 畅销产品： A1 型 1 跃 2 型 180 平米 后庭院挑空 采光地下庭院 地面直接入地下室 前庭院庭院 步入式走廊入户 穿堂风 阳台 阳台 阳台 优点： 1. 地下室采光好，双挑高庭院 2. 步入式走廊入户形成景观门廊 3. 餐厅带双阳台，卧室均带阳台或露台 畅销产品： A3 型 2 跃 3 型 181-184 平米 优点： 1. 赠送实用面积 35 平米，赠送花园 40 平米， 2. 双流线入户方式 3. 卧室双阳台，通风采光 30 平米风情庭院 餐厅挑高 楼梯入户 亲地花园入户 卧室双阳台，通风效果 好 主卧弧形飘窗 儿童房 二层 三层 弗莱明戈叠墅产品分析 ? 项目核心产品面积区间为 147 ㎡ ～ 216 ㎡ ，分为平层、跃层户型，其中叠 墅 180 平米 -184 平米最为畅销 ? 产品升级： 产品与目前市场上流行的四五个单元甚至六个单元拼成一栋 的花园洋房不一样，“弗莱明戈” 小洋楼不是独栋就是双拼，也就是说一 栋小洋楼最多只有 2 个单元 ? 产品设计： 1. 独栋、双拼小洋楼外立面按照别墅设计的手法 ：每一栋做整体立面设计， 挑出原始洋房几个单元并排方式，通过错层，跃层方式，从室内空间挑高， 到外立面层次起伏打造成叠墅化产品，从而做到了每一栋建筑均拥有自己 的特色，形成差异 2. 灵活可变空间，额外赠送大面积花园 ：底 TOWN 体现亲地生活；二跃三 创意的空间设计可以