商业地产项目全程营销策划.pptxVIP

;;;;市场调查与研究（宏观、中观、微观方面的调查，为项目决策提供客观的、科学的依据，是项目运作的基础）;区域概述（宏观因素的调查与研究，可以从政府网站、年鉴等方面调查研究宏观市场）;商业地产概述（中观因素的调查与研究，可以从政府网站、年鉴、主管部门、专业文献、亲自考察等方面调查研究中观市场）;区域商业及个案调研（微观因素的调查与研究，组织市场调研组，深入实地考察、采集数据、汇总分析）;市场研究结论与商业诊断（总结市场调研的客观结论、结合理论与经验进行诊断，给出观点）;项目参数 项目性质 项目四至 甲方构想 甲方要求/期望 政府的观点/态度 …… ;项目整体定位;;商业整体规划和综合布局;商业业态规划和功能规划;物业发展建议（产品建议、广场及外观、中庭与停车场、柱距与层高、电梯照明等设备、通道与铺位等）;效益分析与估算（直接经济效益、固定资产持有、社会效益；静态财务状况、动态财务状况等）;房地产开发成本构成及比例;;发展战略（营销思路、战略、总控；包装策略、媒体策略、活动策略等）;营销思路、战略、总控;包装策略;媒体策略;活动策略;启动策略与营销推广方案;项目回顾与未来展望;;;;;先后顺序以先确定项目组成员为先，后协调各方前期工作，后确定场地条件，准备物料，最后招商人员到位培训，进行主要商家的筹备梳理，招商筹备阶段完成。;;项目全面招商阶段 — 按照十大招商原则开展;商业进场开业阶段 — 集中开业，利于造势;;;;;先后顺序以先确定项目组成员为先，后协调各方前期工作，后确定场地条件，准备物料，最后销售人员到位培训，进行主要置业客户的梳理，销售筹备阶段完成。;蓄客阶段（通过认筹摸清客户的来源对户型、朝向、楼层、价格的要求，为开盘做好准备）;商业销售开盘方案 — 对开盘销售流程进行计划和梳理;;;商铺入伙阶段 — 商铺物业验收通过并且达到交铺标准;;;;购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅的底层商铺等。 ;城市“中心休憩区(CRD)”和RBD模式 ;商业地产分类：按照国际标准分六大类、三级中心;分类类型;分类类型;商业形式;;;零售业态定义：零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式;百货店：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态 ;超级市场：采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态 ;大型综合超市：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态 ; 便利店：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态;专业店：经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 ;专卖店：专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态 ;购物中心：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体 ; 仓储商店：在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态 ;家居中心：以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态;其他业态：食杂店、折扣店、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货店、电话购物;业种：系关满足各种（不同层次）消费需求的各种产业（产品）以及服务;需求与业种之间的关系：不同的需求影响不同的业种以及业态;业种分类—— 细化产品与服务;;;;;功能复合与空间共享是综合体最重要特征：城市综合体内部功能的复合性遵循“城市森林法则”。;;;;模式一：以酒店为核心功能的发展模式;案 例;五星级酒店;模式二：以住宅为核心功能的发展模式;广州雅居乐花园：一个集高尚住宅、商业设施、休憩场所、大型购物及旅游于一体的世界品位新都会;多元文化打造国际化社区：国际级居住环境、国际级公共生活、国际级休闲生活、国际级人文生活;模式三：以写字楼为核心功能的发展模式;项目区位： 中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。 项目概况： 占地面积：23,000平方米 总建筑面积：320,000平方米 广场组成： 由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。;公寓部分 中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由1