商业用地的价值判别与整体发展定位教程培训75.pptxVIP

Part 1地块价值分析地段、地段还是地段…….处于万江商圈，很难卖出东城的价格看商圈区域定位、交通等未来的城市规划看区域人口数量、人口组成、人口职业结构看区域周边的商业氛围为什么会形成这样的商业氛围？看区域展示性：临街面看项目地块形状：开间、进深、是否方正等项目指标规模、容积率：决定了规模效应，项目的辐射度；建筑密度：决定单层面积；限高；竞争势态：如厚街市场，万达来了，万科尴尬了。供给情况：大供应量下，常平住宅难去货等。…….其他Part 2项目整体定位规模定位零售商业卖的部分不能影响到后期整体项目的经营管理；否则开发商持有的部分未来也只是鸡肋。形态定位专业市场既要符合当地产业水平，同步要兼顾未来销售难度。万象城、万达等凯德广场、海岸城、花园城等左邻、万科生活广场莱蒙商业城、紫荆城、潮汇星城等属性定位高端中高端全客层档次定位Part 3目标市场调查、分析做提案的时候，最NICE!每个策划起码都该有2-3个商家朋友；每个策划都应该主动去承担主力店的招商工作，不懂招商的策划无法成为好的策划人员。商家是能最直接告诉你市场的人。常规的捷径项目商业辐射群体分析白沙片区人口数量： 3.2万距离： 步行10分钟新联片区人口数量： 1.2万距离： 步行15分钟2公里怀德片区人口数量：7万距离： 车行20分钟本案2公里龙眼、大村片区人口数量： 8.1万距离： 车行10分钟2公里4公里王屋片区人口数量：1.3万距离： 车行15分钟居歧片区人口数量：2万距离： 车行20分钟北栅、村头片区人口数量： 4.5万距离： 车行15分钟2公里5公里黄河片区车程：10分钟大宁片区人口数量：3.5万距离： 步行15分钟4公里连升片区车程：10分钟九门寨片区车程：20分钟项目2公里范围内：20.8万人项目4公里范围内：25.9万人项目2公里范围内人口数量达20.8万人（不含连升片区),项目主要辐射片区为白沙、新联、龙眼三大片区！1、客户群体市场规模紧邻本项目的布辅料专业市场从事商贸的高端消费群体约2.28万人1公里范围内商务消费群体项目面积预计人口(100:1)虎门富民布料辅料市场2万m2200虎门国际布料交易中心15万m21500虎门富民布料大市场2万m2200财富布料市场1万m2100金香江布料市场0.8万m280兴裕布料辅料市场2万m2200总计22.8万m222800按10㎡/人标准计算1、客户群体市场规模邻近本项目的小区业主消费群体约1.84万人周边以虎门国际公馆、丰泰东海城堡为典型的小区业主达约1.84万人（按3人/户标准计）丰泰华园山庄别墅虎门国际公馆楼盘名称项目体量（万平米）户数虎门国际公馆501681丰泰东海山庄201500京仕柏豪庭6234丰泰华园山庄352500旺角333.3218虎门地标181569虎门1号12500虎门地标广场321298中联大厦191486金色家园7337外滩一品4.1256柏景豪庭14876佳兆业项目8298中信商贸城9457中信君汇港6309总计243.4万平米13519户丰泰东海山庄旺角33京士柏豪庭中信商贸城金色家园龙泉君御华阁柏景豪庭外滩一品本项目一级辐射小区业主约1.84万人；二级辐射小区业主约4.05万人；1、客户群体市场规模本项目商业可辐射高端消费群体达25万人周边村委原居住民21万人＋本项目商业一级可辐射的高端消费群体约25万人，足以支撑2.8万㎡商业体量的消费群体需求布辅料商贸人群约2.28万人＋邻近项目小区业主约1.84万人1、客户群体市场规模高端消费者调研虎门人爱吃，外出就餐频次较高，倾向于中、高档餐饮街区消费项目1.5公里内市场调查显示，有50%的抽样受访者选择每周外出就餐次数3-5次，有28%的抽样受访者会选择餐饮较多的商圈消费。餐饮在虎门人日常消费支出中占据较大比例。2.1、客户需求分析——消费者研究高端消费者调研希望有中、高端特色街区，能够一站式完成购物体验项目1.5公里内市场调查显示，虎门人急需有特色的商业出现，希望能一站式完成购物体验，82%的受访者希望兴建中、高档吃喝玩乐型的商业街区。2.1、客户需求分析——消费者研究高端消费者调研娱乐消费者调研业态表购物2.1、客户需求分析——消费者研究高端消费者调研周末出去喝喝茶，吃吃饭，平时出去消费都是花在吃喝上。大莹东方国际：何经理我经常去深圳、香港买东西，虎门的品牌还是不能满足我的需求。虎门地一大道：李经理基本上我都是去有餐饮的商业吃饭，这样就可以逛逛街，吃吃饭，休闲娱乐一下。虎门名购城：彭经理我希望虎门能出现有特色的商业，能树立大品牌、大地标，这样能够吸引我去消费。古远品牌老板：陈老板特色暗淡 品牌不足 外溢明显2.1、客户需求分析——消费者研究普通消费者调研消费者特征－个人基本情况（性别、年龄、受教育程度、收入情况）性