中原—北京市奥运村项目定位方案.pptxVIP

奥运村项目定位方案;2;【目 录】; 地段认知;;2008年8月8日 盛大的北京奥运开幕式;;;;;;;;;15;16;17;奥运会——亚洲最大的公园;国家天文台;奥运会——名留青史;;22;;区域印象——奥运的巨大影响;25;区域交通——道路、轨道建设迅速，出行便捷;区域人文——高校、科研单位云集;区域配套——生活配套仍需成熟;区域配套——商务配套积极完善;30;;基地条件;四至条件;34;地块指标评价;地段价值总结;价格初判，单价30000以上; Ⅱ 竞争市场分析;;40;;现有高端住宅供应量500万平米左右，已消化232万平米，剩余268万平米;已确定将推出项目在48.3万平米，剩余及潜在供应320万平米以上;价格分布;不同单价项目分布;成交速度;基于城市景观资源高度稀缺而形成的独具景观价值的高端住宅 ;产品特点：为大型城市功能综合体，具有复合性、多元化的特性。产品线丰富，最具投资属性。 ;产品特点：基于特有的人文环境和社会认知形成的豪宅，产品风格一般与区域形象相契合。 ;产品特点：顶级室内外建材，户内装修奢华舒适，采用目前最为先进的生态科技和家居智能系统，与国际同步的顶级服务公司提供全程服务 ;一居供应套数最多，但主要集中在市中心个案，整体看三居和四居旗鼓相当，两居极少;价格与户型关系;价格与户型关系;月均成交7000m2(含)以上;项目;月均成交2000(含)-7000m2;成交分析——月均销售2000—7000平米;月均成交不足2000m2;成交原因——月均销售2000平米以下;客群来源;客户区分;客群购买偏好;63;;65;项目位置;基于城市景观资源高度稀缺、并打造内部景观而形成的独具景观价值的高端住宅。;四季会： 面积——14000平方米 分区——四季会、四季会体育馆、四季会酒店公寓及四季会泛会所;四季会酒店：超五星精品酒店，153套(其中31套为豪华公寓）豪华客房;户型借鉴;71;精装修，3.5米层高，为地暖+中央空调流出空间，是豪宅户型的要求;成功案例;规划布局充分结合景观，三座楼自西向东呈阶梯状排列，沿湖面顺势展开。 ;纯板楼设计——户型方正，采光效果、采集景观效果和房屋使用率均极忧 ;76;77;300—500平米主流户型，深合富豪排他性购买需求;项目位置;外立面“中国白麻”花岗岩 3.75米层高，顶层5米层高4.8米超大观景窗180度全景主居室;600平米以上，25*25米超大设计，舒适度较低。 传统中式“九宫格式”布局;单价毛坯63000元/平米，带装修78000元/平米，装修送家具83000元/平米;NAGA上院;产品细节;复地首府（Peking House）;超现代的建筑风格在实践中的失败证明;87;;89;第一圈层市场主流22000元/平米，高点突破30000元/平米，价格差距大;区域内近两年内没有新增项目面世（不含别墅），目前大约有15.46万平米剩余供应量，其中12.33万平米目前售价在20000/元以上;类别;93;94;95;96;高档住宅物业费水平主要在3.5-7元/月*m2之间，多选用高水平专业物业管理公司;价格——现时单价;销售——平均消化速度;100;物业地址：朝阳区林翠东路 投 资 商：北京国奥投资发展有限公司 总 占 地：27.55公顷 容 积 率：1.5 住宅面积：40万平米 绿 化 率：40% 装 修：精装 楼座状况：22栋6层+20栋9层电梯板楼 主力户型：180---280平方米三、四居 开盘时间：2007年1月 当前均价：31000元/平方米 销售进度：已销售89%;位置交通;社区方正，规划布局相对简单;建筑设计融合新中式+现代风格，注重细节艺术;居室面积奢侈，室内格局不尽合理舒适;装修标准低于一般豪宅;多种科技环保节能新技术是国奥村在产品上的最大亮点;园林;配置3.8万平米商业、双会所、幼儿园满足社区基本配套;成交分析;成交分析;外地客户来比例较高，主要受奥运概念影响，立足于投资升值 私营业主、企业高管较多，且二次以上置业者占绝大部分;比较借鉴;114; 需求调研;调查说明——方法说明;调查说明——方法选择;调查说明——样本选择;业内专业人士访谈主要选取了在区域工作2年以上的销售人员及工作5年以上，操作过2个以上豪宅项目的资深豪宅营销人员;目前看，市场对奥运板块的认可度极强，主要仍集中在奥运引发的人文价值和收藏投资价值上;一手房投资比例较高，但这种投资带有收藏性质，看重长期增值，且有较大自住需求。长居北京的高收入群体置业是主流。;170平米以上三室、230平米以上四室最受欢迎，除重视客厅、主卧外，玄关、衣帽间的面积要充足，是现在市场上比较忽视的问题;由于供应量