海宁国际轮滑运动中心定位建议方案.pptxVIP

声 明 本次报告是在双方初步沟通了解的基础上，我司在对海宁市房地产市场的初步调研基础上，对市场做出的一个客观分析，不对项目进行明确的定位，只在分析各方案的优缺点，对各方案进行一个无偿的诊断与评估，对目前市场有一个深入的分析，以使甲方对本项目方案的最终确立有所帮助。纲 要基础篇——海宁市概述——房地产新政分析——海宁市房地产市概述项目篇——地块价值——项目可建建筑物分析——全国轮滑运动介绍、产业链分析——全国轮滑馆部分分析项目方案初探——项目布局方案——项目营运方案项目的解决之道——项目经营投资收益分析——海宁市概述海宁市面积： 总面积700平方公里，下辖8镇、4街道、2个省级开发区。海宁市人口： 人口持续保持低速增长。年末户籍总人口643857人，比上年末增加836人。海宁的外来人口超过了20万，占总人口的三分之一。交通：三个大通道2006年海宁市市政道路建设二条高速经济发展海宁市经济呈历年增长趋势，而且每年均增幅较大在13％左右。2004年GDP总量达到229.5亿元。海宁经贸动态2006年1-4月全市工业经济运行简析1、工业生产保持快速增长，橡塑和电子业表现抢眼。 2、经济效益稳步增长，但各行业销售利润率仍不理想。 3、工业投资不容乐观，外资引进进展较快。 4、自营出口增势强劲，纺织业拉动作用明显。 海宁家纺业九部委“意见”国六条海宁房地产市场概述?2006年海宁市在售楼盘情况（不含经济适用房）楼盘名位置总建筑面积(万M2）总户数建筑形式价格（￥/M2)开发商百合新城城南新城784000多层　高层　排屋多层均价3800排屋均价5600浙江绿城阳光新城海昌路海洲路口西10*****多层小高层　排屋多层均价3580 排屋均价5280 浙江诚泰华庭现代城海昌路以东，海洲路以南，海新路以北**********高层******海宁市立德中栋名都原海宁一中,水月亭西路和人民路交叉口5.4*****小高层　　高层******/company/showCompanyInfo.aspx?id=48海宁中栋星星港湾老盐仓90*****多层排屋公寓3900叠排4100联排4800浙江星星港湾紫薇花园东临文宗路，南沿洛塘河畔绿化带，西靠立人桥港，北抵联合西路1*****多层排屋******海宁市鸿翔中南景苑硖南路（南苑一里东侧原人民印刷厂地块）1.9****多层******海宁市中朝隆兴嘉苑西山路与由拳路交界处西6560多层******浙江金园房锦绣大厦海昌路西侧，南苑路南侧1.7200单身公寓******海宁市天天楼盘供应量与户籍人口比值与杭州市、萧山区的对比分析（见附表）分析：比值海宁市低于杭州市0.14。 比值海宁市低于萧山区1.1。海宁市城区内正处于一个供求平衡状态，后期还有一定的需求空间。2000年以来住宅成交均价走势分析 分析：自2000年以来，海宁市的房价一直在涨，并且涨幅惊人，最大涨幅在800元/平方米。虽受大环境影响，今年涨幅有所回落，但还在往上涨。项 目 分 析项目地块周边情况分析项目可辐射人口：5万人目前地块所在区域属性：居住区、学院区、行政区城市功能大小依次是：购物＞商务＞休闲。 项目地块（SWOT)分析优势（STRENGTH）地段：地段、地段还是地段交通：东西走向，南北走向都极为便利环境：有强大的消费人口支撑配套：金融、行政功能完善氛围：居住学院氛围较浓可辐射：对南片的马桥经编园区吸引较大，对东部的经济开发区，和袁花镇的太阳能产业吸引较大。 劣势（WEAKNESS）完整性：地块不完整，有通信塔占用东北有利地段。居住性：目前市民对这一区域的认可度（居住）还不够强。污染：离钱江生化公司较近，会造成一定的视觉污染和空气污染。配套：目前周边生活配套设施少。 机会（OPPORTUNITY）目前虽然是处于海宁市南片居住区中心，但由于南片是近二年刚开发的新区，所以小区的入住率还是很低的，要在3-5年才能发展成熟。目前这一区域没有大的商业中心，包括规划的。未来的黄金地段。 威胁（THREAT）地块的正西对面华庭现代城已快建成。区域周围还有大量的可开发用地，并且开发项目现在不明。项目可建物业形态分析住 宅政策高压市场产品雷同竞争优势不强购 物 中 心海宁的人均商贸指标按64万常住人口和十几万的流动人口计算，商业人均面积1．1平方米。人均消费品零售总额在长三角和浙江省都处于领先地位。距离商业中心1公里以外的居民聚集区，原则上居住人口1～3万人设置一个综合性的社区商业中心，营业面积总规模为5000～15000平方米。目前海宁市已有商业（购物中心）海宁大厦――年销售额120,000,000.00元海宁华联购物中心――1.8万平方米海宁鸿翔购物中心――10000平方米，原海宁卡森国际广场一圈中远商厦海宁伟鹏家电海宁五交化销售中心海港