房地产管理-拿地到交付全流程及要点范本.pptVIP

前期投资分析阶段 一、项目初步可行性调查 前期投资分析阶段 二、项目投资分析及其作用 获取开发土地阶段 获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。 获取开发土地阶段 土地 用地性质 分类 农用地 建设用地 未利用地 居住 用地 道路广场 用地 工业 用地 公共设施 用地 绿化 用地 土地 用地性质 分类 农用地 建设用地 未利用地 土地 用地性质 分类 农用地 建设用地 未利用地 土地所有权 国家 所有 农村集体组织 所有 土地分类 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、 地上权、抵押权、典当权和租赁权。  注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有 获取开发土地阶段 土地取得方式 国有土地 使用权 取得方式 从政府出让 获取开发土地 其他企业转 让获取土地 与其他企业合作获 取开发土地 招拍挂 出让 协议 出让 1、办理国有土地使用权竞投事宜 2、签订《国有土地使用权出让合同》，缴清土地出让金 3、办理《建设用地规划许可证》 4、办理《建设用地批准书》 5、办理《国有土地使用权证》 1、办理国有土地使用权出让金评估 2、签订《国有土地使用权出让合同》，缴清土地出让金 3、办理《建设用地批准书》 4、办理《拆迁许可证》 5、办理拆迁公告 6、签订拆迁补偿协议 7、办理拆迁结案 8、办理《国有土地使用权证》 土地 收购 项目公司 收购 1、转让、受让人必须以书面形式协商一致； 2、已有政府批文的必须列明； 3、政府允许转让的条件； 4、股权变更转让的，办理工商变更登记、办理房地产转让手续； 5、澄清债权、债务关系； 6、未交或未结清出让金的，约定责任人和承担方式。 项目公司 收购 用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司。 原则上均签订合作开发协议书，需注意的是要体现为约定合作双方权责，避免纠纷，保障各自权益。 获取开发土地阶段 土地取得方式：招标 招标 投标 开标、评标和决标 签约 领证 由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格，并由其缴纳投标保证金。 投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。 招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。 中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同书》，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订《土地开发补偿协议书》；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。 中标人《国有土地使用权出让合同书》和《土地开发协议书》的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。 获取开发土地阶段 土地取得方式：拍卖 拍卖公告 竞买人报名 交纳保证金 公开拍卖 土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告 竞买人报名参加竞买并索取有关文件 竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌 是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。 在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。 获取开发土地阶段 土地取得方式：挂牌 发布挂牌公告 出售挂牌文件 受理竞买申请 审查挂牌资格 挂牌 揭牌 签订出让合同 公布成交结果 出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。 在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。 在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。 根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质