房地产房地产与房地产市场.ppt

1 第一章 房地产与房地产市场 2 第一节 房地产 一、房地产概念 ? 1. 房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 ? 2. 房地产的三种存在形态 ? (1) 土地：如一块无建筑物的城市空地，或建筑物与土地合为 一体时，可无视建筑物的存在，如为征收土地税费或确定补交 土地使用权出让金的数额而单独评估土地价格。 ? (2) 建筑物：建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些情况 下却把它单独看待。如为房屋入火灾保险，房屋拆迁补偿等。 ? (3) 房地：把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。 3 3. 房地产用词 (1) 房地产：泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一 体。 (2) 房地：指土地与建筑物合成一体，如说房地价格时， 即指此价格包含土地价格及建筑物价格。 (3) 土地：仅指土地部分。 (4) 建筑物：仅指建筑物部分。 4. 房地产的别名 (1) 不动产：指不能移动或移动后会破坏其功能或损失 其价值的财产。 (2) 物业：在香港，通常使用“物业”这个词，其实质 就是房地产。 4 ? 房地产概念的总结 房地产概念示意图 地上空间 地面 地下空间 土地 房屋 构筑物 建筑物 房地 房地产、不动产、物业 5 思 考 ? 土地与地产的区别 ? 房屋与房产的区别 6 二、房地产的特点 （一）物理特征 1 、不可移动性； 2 、异质性； 3 、不灭性。 （二）经济特征 1 、稀缺性； 2 、经济寿命长； 3 、适应性； 4 、位址。 7 第二节 房地产市场 一、概念 （ 1 ）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。 （ 2 ）广义的市场： 一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和； 二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具 体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典 当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租 等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性 活动。 8 二、房地产市场的特点 ? 房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为 个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色， 人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效 用等因素造成的。 ? （ 1 ）价值量大； ? （ 2 ）政府干预； ? （ 3 ）感觉； ? （ 4 ）愿望； ? （ 5 ）心理效用。 9 三、房地产市场的分类 ? 现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产 市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市 场和房地产信息市场五种类型。 ? （ 1 ）房产市场 ? 按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场 ? 从供房时间分：现货市场和期货市场 10 ? （ 2 ）地产市场 ? 一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国 家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协 议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出 让期内享有的土地使用权的出让费用。 ? 二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市 场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡， 再转让给其他的土地或房屋需求者。 ? 思考 : 原行政划拨的土地使用权可否直接转让？ 11 ? （ 3 ）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或 其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股 票和债劵以及开展住房储蓄业务，或者运用按揭等 方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅 助性的金融市场。 ? （ 4 ）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋 修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外 装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及 中介活动等综合活动的房地产辅助市场。 ? （ 5 ）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术 咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形 成的供需市场。 12 四、不完全竞争条件下的房地产价格问题 （一）基本概念和术语 1 、交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是 双方议价的结果，也称为实际价格。 2 、最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可 能的估计。 3 、市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动 的中心，也称为不动产价值或理论价格。 4 、评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一 种最可能的估计、推测或判断。 5 、投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价 值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一 种假定。 （二）房地产交易价值的形成 a b Vs 房产价值 Vp 最可能售价 当 Vp≥Vs ，卖， Vs 为最低价（ a 端） c d V b 买价 V I 房产价值 当 V b ≥V I ，买， V I 为最高可接受价格 （ d 端） 卖方 买方 a d V s V I 交易区间 当 ad 时，交易有可能发生，