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观澜鹭岛个案分析 润扬·观澜鹭岛 开?发?商： 成都屹立房地产开发有限公司 楼盘位置： 成都市新都区绕城与育英路交汇处 占地面积： 600亩 容积率： 3.0 建筑类型： 高层（T4、T6） 绿化： 70% 产品面积： 71—97套三，115—126套四 价格： 6200-7000元/㎡ 优惠： 3—10%（每栋优惠不同） 推广： 大牌（4块），现场包装，路名牌，站台，轿厢，灯箱，围栏，网络，微信，老带新（5000），行销，巡展 2 1期 3期 润扬·观澜鹭岛推售表 时间 楼栋 房源数量 挂牌均价 产品 面积段 2014.9 1期1.6.7.8号楼 325 6394 （1号楼6995） T6（T4） T6产品为71—97的套三产品，T4产品为115、126的套四产品 2015.7 1期5号楼 186 6333 T6 2015.10 1期4号楼 95 7153 T4 2015.12 2期7号楼 145 6552 T6 2016.4 2期6号楼 177 6523 T6 2016.7 2期5号楼 1期2.3号楼 380 6771 （2.3号楼8096） T6（T4） 2016.9 2期8号楼 177 6945 T6 2016.11 2期1号楼 177 7067 T6 观澜鹭岛在2014年9月开始正式进行项目推售，期间有8次较大的推售节点，及若干次的顺推，整体少量多批次的进行推售，以小步快跑的方式进行销售，以达到控制销售节奏及价格控制的目的。 润扬·观澜鹭岛户型布局 观澜鹭岛这你布局为河景房为T4产品，靠绕城路及育英路为T6产品，在分布上，T4产品中126㎡与115㎡户型对中庭与对河景户型各有一半，在T6产品中97㎡户型对中庭，86户型在两边，71及72㎡户型则对马路，整体对产品有明确的划分，确保性价比与舒适性的权衡。 126 套四双卫 115 套四双卫 97 套三双卫 86 套三双卫 71或72 套三单卫 T4 T4 T4 T4 T6 T6 T6 T6 115 套四双卫 126 套四双卫 润扬·观澜鹭岛优惠情况 观澜鹭岛对每栋楼的优惠均不一样，在对外释放的价格基础上有约1—2%的优惠保留，另有3000家电补贴的逼定优惠，可在客户最终的逼定中使用。 润扬·观澜鹭岛水平价格差异 126.76 7116 902081 115.34 6819 786515 116.09 6958 807731 156.68 7025 889959 对比同层价格，126㎡户型内外单价差异91元/㎡，总价差异1.2万，而115㎡户型内外单价差异139元/㎡，总价差异2.1万，126㎡户型由于总价相对较高，导致在单价和总价差异上较115㎡户型要小，而115户型作为仅剩的套四户型，在内外户型上价格差异相对较大。 润扬·观澜鹭岛垂直价格差异 T4产品垂直价差 楼层 115㎡户型 126㎡户型 成交价 价差 成交价 价差 10楼 6930 / 7140 / 11楼 6952 22 7162 22 12楼 6974 22 7185 22 T6产品垂直价差 　 97㎡ 73㎡ 86㎡ 4楼 6225 6119 6285 5楼 6300 6190 6359 价差 74 71 73 对观澜鹭岛的价格进行分析，T4产品（即河景房）的垂直价差为22元/㎡，而T6产品的垂直价差为72元/㎡左右，两种产品垂直价差差异较大，其主要的考虑因数因为总价上的考虑及控制。 润扬·观澜鹭岛推售计划 观澜鹭岛目前剩余2期的2、3、4号楼约370套房源未推出，未推出房源均为河景房，预计其将在12月、1月、2月分别进行推出，以抢占返乡潮客户，而3期将在2017年的3-4月亮相推出，届时将对本项目4期推出时间有一定的重合和竞争。 3期 2 3 4 润扬·观澜鹭岛套三户型 71套三单卫 73套三单卫 86套三双卫 97套三双卫 润扬·观澜鹭岛套四户型 126套四双卫 115套四双卫 润扬·观澜鹭岛销售情况 在售情况：目前主要在售为1、2期房源，合计12栋1963套房源； 去化情况：项目自2014年9月底开始进行销售，销售周期25个月，项目整体去化80%，但 其主力去化户型为71（73）㎡套三单卫及86套三双卫，126套四去化最少。 项目 户型 面积 赠送 赠送率 套数 占比 去化情况 月均去化 月均去化占比 剩余套数 剩余占比 观澜鹭岛 套三单卫 71（73） 16 23% 683 35% 679 26 44% 4 1% 套三双卫 86 14 16% 557 28% 444 17 28% 113