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（年度报告）年度广东房 地市场分析报告 2011 年度广东房地市场分析报告 广东房协市场分析课题组 （广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地 产研究所、广东省 统计局固定资产投资统计处） 一、市场运行概况 （一）房地产开发投资 1.完成开发投资 2011 年全年全省完成房地产开发投资 4899.19 亿元，同比增长 33.9% ， 比全国总体水平高 6 个百分点；比 1-11 月份回落 1.7 个百分点，但仍 保持较快的增长势头。从走势看，2010 年进入下半年后投资增速的明 显回落，一定程度上促使 2011 年投资增速持续高速增长（见图 1）。 但另一方面，在严厉的调控政策之下，商品房销售相对不畅，房地产企 业的资金情况并不宽裕，投资高速增长或是因为企业迫于前期投入而追 加的后续投资。 图 12010 、2011 年广东房地产开发投资走势对比 分用途看，办公楼投资增速在上半年连续 3 个月大幅提升之后逐步回 落，但增速仍是各类投资中最高。在宏观经济结构处于调整转型的背景 之下，房地产市场也将随之转型，商业地产日渐兴起。作为商业地产的 传统模式之一，办公楼投资的快速增长反映出其中蕴藏着更多商机。但 2011 年银监会接连 3 次向金融机构下发商业地产信贷预警，上海银监 局更是直接要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房，意味着投资商业 地产须承担更高的市场风险和政策风险。 商品住宅投资方面，全年保持在 30%以上的速度稳步增长，理论上有利 于减缓住房市场的供应压力。但在限贷、限价尤其是限购等政策仍将持 续的情况下，商品住宅市场短时间内难以复苏，市场供求关系可能向局 部供过于求转变，企业投资回报周期或将延长。 商业营业用房投资及其他投资增速在经历上半年的较大幅度波动之后， 下半年趋于平稳。其中商业营业用房总体呈稳步上升，而其他投资则呈 小幅回落趋势（见图 2）。 图 22011 年广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分 从近 10 年情况看，2011 年商品住宅投资同比增加 957.41 亿元，接近 2005 年全年投资额，而其他年份同比均未超过 500 亿元；办公楼及商 业营业用房投资虽然同比增速不低，但绝对数量同比分别仅增长 69.19 亿元和 107.15 亿元，实际增加投资额不多。从各类用房投资占总投资 比重上看，住宅投资占 71.3% ，办公楼及商业营业用房投资分别占4.4% 和 9.3% ，广东房地产以住宅为主体的投资结构仍未发生改变（见图3 、 图4）。 图 32002-2011 年广东房地产投资走势按用途分 图42002-2011 年广东房地产投资结构 2.开发资金来源 全年房地产企业本年到位资金小计 6889.45 亿元，同比增长 19.9%，较 1-11 月回落 4 个百分点，增速连续两个月回落。从单月份看，每月新 增到位资金较为平稳。全年到位资金同比增速总体呈上行态势，与 2010 年呈现反向走势，说明 2010 年增速不断回落一定程度上成就了 2011 年增速的逐步上升（见图 5 、图6）。 图 52011 年各月份广东房地产企业本年到位资金小计 图 62010 、2011 年广东房地产企业本年到位资金小计对比 其中，企业国内贷款中的银行贷款同比全年均为负增长，而非银行金融 机构至年底则同比增长 63.4% ，信贷政策的收紧使得企业的融资渠道受 限、融资成本上升；自筹资金同比增速基本稳定在 35%左右的较高水 平，反映出企业资金情况较为紧张；其他资金来源中，定金及预收款同 比由年初的 66.6%降至年底的 34.1% ，而个人按揭贷款全年同比下降 6.0% ，则反映出严厉的信贷政策和限购措施已对销售产生抑制效应，不 仅限制了投资型住房需求，同样也将相当一部分自住型需求拒之门外。 数据反映，全年企业银行贷款和个人按揭贷款两项涉及银行的指标都呈 现负增长（见图 7）。 图 72011 年广东房地产企业部分资金来源同比增速走势 从资金来源结构看，近 10 年数据反映，在正常年份，国内贷款所占比 重约 20% ，利用外资基本占2%以内，自筹资金占 27%左右，其他资金约 占51% 。其中，资金宽裕程度与自筹资金占比逆相关，与国内贷款和其 他资金占比正相关，与利用外资则无明显相关性。当其中两项指标同时 明显比正常年份差时，企业资金压力也将凸显。如 2008 年自筹资金比 重高达 33.22% ，而其他资金比重仅为42% ，当时众多企业均面临资金链 断裂情形。2011 年广东房地产企业国内贷款 1218.65 亿元，占到位资 金 17.