新店选址指引-连锁大药房-市场扩张（商业版图）.ppt

新店选址指引 一、新店选址作业流程 投资公司确定发展规划 → → → 出拟市场调查报告及预选址商圈调查呈报表 预选店址综合评估、实地考察 根据规划确定发展区域 目标区域城市总体市场调查、采集店址信息 拓展部长初审、分管副总复审 → → → 拓展总监终审 预选店址谈判、签约 → → 新店开业筹备 投资公司 分（子）公司分管副总 拓展部选址专员按规范表格要求收集信息 拓展部选址专员要规范表格要求填写呈报表 分（子）公司分管副总和拓展部长 分（子）公司分管副总和拓展部长 总部拓展总监 分（子）公司拓展部长或分管副总 分（子）公司新店部长 二、选址作业流程操作说明 2.1、目标区域城市总体市场调查： 对计划新进城市进行城市人口发展概况、药监政策、医保政策、竞争药店概况等进行调查。（见市场拓展调查表） 2.2、采集店址信息： 主要方法有沿街查看法、电话咨询法、网络法、中介法等。 2.3、初步商圈调查： 了解店址周围500米商圈内的商业、住宅、人口及竞争店情形以及平均租金水平，并与店铺业主进行初步洽谈。 2.4、市场调查报告及预选址商圈调查呈报： 主要包括预选门面基本情况、市场基本情况、保本销售预测、主商圈基本情况、店前人流统计、市场价格调查等。（见预选店址呈报表） 2.5、预选店址综合评估、实地考察： 通过对上报的商圈类型、人口特征、面积、租金等资料进行初步筛选并综合评估后组织对预选店址实地考察。对总部不能现场实地考察的应将可预选址卖场建筑平面图（需标明我方租赁面积）、所处商圈照片、卖场外立面照片（全景）、广告位位置示意图、内部结构照片、周边商场照片等同呈报表上报。 2.6、预选店址谈判、签约： 预选门店获批后，由谈判组人员参考《房屋租赁合同》范本和业主进行复谈，将复谈结果报分管副总复审，复审后修改部分再次与业主谈判，分管副总审核通过后，由分管副总（拓展部长或谈判专员）和业主签订《房屋租赁合同》正稿，签订后的合同原件总经办存档。 三、选址作业规范 （一）、新店开发的基本原则 1 、营业可行性：指此区域内的固定住户和人潮流动量及其消费需求和消费能力，可以维持足够的营业水平。 2、集客性：指周围有较大型的商场、超市、农贸市场、医院、车站等吸引客流的地方，并且该店铺位于主要消费通道上。 3、经济性：指通过成本——效益预测分析后，发现3-6个月内可达到损益平衡点，门店投资可在1至3年内回收，从经济学角度可行。 4、发展性：指通过人口、住宅、商业场所等角度分析发现未来人气可望增加。 5、竞争性：指方圆300米内消费通道上竞争店较少，新址比竞争店有优势。 6、合法性：出租方提供合法产权证明及租赁许可证；租金、转让费等提供正式发票。 （二）、基本概念及选址标准 1、商圈定义：指吸引消费者前来购买商品的有效范围。 2、商圈分类： ●主商圈：指最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，占门店顾客总数的55％一70％，很少同其他商圈发生重叠，是忠诚度最高的顾客群。 ●次商圈：指位于主商圈外围的商圈，占门店顾客总数的15％一25％。 ●辅助商圈：占门店顾客总数的5％。 ●根据经营面积确定主商圈范围： 经营面积500㎡以上300-500㎡、200-300㎡、150-200㎡、150㎡以下商圈范围3000米、1800米、1200米、800米、500米。 3、商圈范围的划分原则： ●马路分界：超过40米宽的道路或六车道以上及中间有栏杆、绿化带为隔，主要干道。 ●单行道：因单行道阻隔，使人流动不易而划分成不同商圈。 ●人流走向：由于人流走向的购物习惯与人流动的方向，使该区形成一独立商圈。 ●铁路阻隔：因铁路阻隔，使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 ●高架桥、地下通道阻隔：因高架桥、地下道阻隔，使人流动不易而划分不同商圈。 4、商圈类型： ●商业区：70%以上的顾客为流动顾客； ●住宅区：70%以上的顾客为家庭顾客； ●商住区：流动顾客及家庭顾客均不高于70%的混合区域。  5、商圈调查的要素和方法 1.基本步骤 ● 确定商圈 ● 调查影响营业额的要素 2.基本要素 ● 居民人口＼户数、就业人口、人员结构、人流量（日均）、消费力(收入水平)、竞争对手、其他集客点（大商场、菜市场、医院、学校、公交车站）、发展性(城市规划) 3.调查方法 ● 调查人口\户数：实地考察法、咨询管理处、咨询居委会/派出所 ● 竞争对手调查：距离\面积\品种数\营