西双版纳金地大酒店初步营销报告.pdfVIP

西双版纳金地大酒店初步营销报告 第一部分 区域市场简析 第二部分 项目推广策略 一、产品定位的依据？ 二、我们如何定位这个产品？ 第三部分 传播主线 一、传播主线表述： 二、核心关键词： 三、销售道具与户外引导系统： 第四部分 营销策略 一、售前筹备工作： 二、上海市场启动推广的必要条件： 三、销售节奏与目标设定： 四、我们如何创造新市场？ 五、我们如何充分利用会员客户？ 上海金雁汇企业投资发展股份有限公司 2007-6-5 1 第一部分 区域市场简析 伴随人民生活水平的提高与黄金周节日经济的兴起，云南因 其独特的地域自然条件、民族风情、人文历史而受到各大城市旅 游者的青睐。因此旅游产业支柱行业——酒店业也获得了更广阔 的发展空间，不断增长的人流量使酒店的收益显著提高，产权酒 店投资机遇也随之而生。 作为旅游地产发展而言，云南及其下属西双版纳傣族自治州 相对其他同样旅游资源丰富的区域来说都是相对滞后的，旅游地 产开发项目规模较小，产品类别单一、旅游地产知名度缺乏。目 前海南东海岸区域、胶东半岛区域、舟山群岛区域已有众多项目 登陆上海市场，而云南区域，只有个别丽江、大理产权酒店或别 墅项目参加过上海房展会并做过简单推介，整体的包装上市媒体 推广尚无先列。 而云南旅游地产区域内对比，丽江旅游地产市场成熟度、产 品类别品质、区域知名度、市场拓展广度都略胜西双版纳。针对 此现状，我们认为西双版纳金地大酒店项目亮相上海市场将拥有 更广阔的市场空间，区域内缺乏可类比的竞争产品，产品定价机 制也随之而灵活；同时又作为登陆上海市场的首个项目，概念炒 作有更多的噱头；产品又以五星级产权酒店品质上市，可以牢固 树立西双版纳旅游地产开发的起点与品质形象。 从旅游度假资源上看，西双版纳的旅游度假资源更丰富、更 神秘。丽江因古镇茶马古道、玉龙雪山、宜居气候而闻名，西双 版纳因热带自然环境、民族风俗、特定历史价值、建筑风情而闻 名。而目前旅游地产产品价格丽江显然高于西双版纳，我们认为 西双版纳区域地产价值更具有上升空间，市场也具有可塑性。 2 第二部分 项目推广策略 一、产品定位的依据？ 产品性质：首先，它是产权式酒店，位于旅游度假区域内的 产权式酒店，业主可以享受10年8%固定回报，并拥有每年10 天的免费入住权益。西双版纳金地大酒店是非常规意义的投资性 产品，而是感性生活与理性投资的综合体。 目标市场：此次主推上海市场，作为异地度假投资产品面向 上海市民传播，并且覆盖逗留或长期居住上海的外籍人士、港澳 台人士、海外华侨人士。 资源支持：西双版纳素有“植物王国”、“动物王国”、“药材 王国”三大王国的美称，西双版纳独特的热带雨林风光和纯朴的 民族风情，使西双版纳成为国内的旅游热点之一。 历史情感：上海人对西双版纳有着非常复杂的历史情感，西 双版纳是众多上海知青城市归途的起点，上海多数刚过中年的市 民对西双版纳有一种特别的情愫。 产品品质：西双版纳境内目前唯一五星级酒店，前身版纳宾 馆曾接待众多国家领导人和外宾，如周恩来、江泽民、李鹏、英 国亲王等，产品为傣王宫式建筑与新加坡园林花园式酒店的融合 体，为西双版纳最高物业品质的代表。 3 二、我们如何定位这个产品？ 层次界定：奢侈收藏品，专为中高端人士提供的投资性产品， 并随之附加足于令世人追随与仰望的生活方式，仅有少数上海人 可以经常拥有的度假资源。 客群定位：分为三大类，核心客群、随机客群、