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买卖合同解除 , 损失确定 篇一：通过案例解析预售合同纠纷损失认定问题 通过案例解析预售合同纠纷损失认定问题 （为保护当事人合法权益，本文的所有当事人信息均使 用化名）。 案件介绍： XX年4月17日，被告张少涵与原某实业公司有限公司 （以下简称某实业公司）签订《某小区认购合同》 ，约定张 少涵购买某小区房屋一套， 并于当日支付了 18 万元首付款。 后某实业公司未修建房屋并进入了破产程序。 XX年9月12日，原告张多媛（乙方）与张少涵（甲方） 签订《预购房转让协议》 ，约定甲方以 20 万元人民币的价格 将上述预购的诉争房屋（下同）所有权转让给乙方，甲方不 参与该房的处置权，今后更改户主名字时甲方有义务协助乙 方更名。协议签订后，张多媛按约定支付了转让款，张少涵 将《某住宅小区内部认购合同》 原件和收款收据交给张多媛。 XX年4月19日，北京市某房地产开发公司（以下简称房地 产开发公司）参与某实业公司破产重整，接某实业公司上述 拟建而未建的楼盘。 张少涵于XX年7月21日出具委托书，委托张多媛全权 处理上述某小区房屋。 XX年8月22日，张多媛代张少涵与 房地产开发公司签订了《购房预约协议》 ，约定：张少涵向 房地产开发公司购买原某实业公司拟修建的位于北京市朝 阳区东坝某街的“爱屋及家”项目房屋一套。 XX年10月11日，张少涵与房地产开发公司就上述 《购 房预约协议》所确定的房屋签订了正式的商品房买卖合同， 约定商品房买卖合同总价款为 120 万元（包括被告向原某实 业公司交纳的 18万元，未付房款为 102 万元）。 张少涵一直未履行《预购房转让协议》所约定的义务， 并于XX年4月11日与房地产开发公司办理了接房手续，将 房屋进行装修。张多媛得知后，起诉至法院，请求解除预购 房转让协议，并同时要求退还合同转让费及赔偿房屋的购房 差价损失。 靳双权律师意见观点： 本案中，因张少涵恶意违约导致房屋买卖合同目的不能 实现，张多媛要求解除合同并赔偿损失，合同解除后张多媛 是否存在期待利益损失以及如何计算该损失是本案的主要 争议焦点。 第一种观点认为，该案中因张少涵恶意违约导 致合同目的不能实现，张多媛请求解除合同，人民法院应予 支持，但应按照银行同期贷款利率来计算张多媛的损失。理 由是：守约方在交易活动中，实际支付的资金是明确的，一 旦买卖合同解除，合同恢复到最初状态，守约方在交易活动 中的资金被违约方占用，给守约方造成最直接的损失即是资 金占用损失，按照通行作法，资金占用损失通常按银行同期 贷款利率来计算。 第二种观点认为，该案中因张少涵恶意违约导致合同目 的不能实现，张多媛请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购 买成本之间差额损失的，人民法院应予支持。理由是：本案 合同当事人在签订合同时对房屋是否完成修建、升值和贬值 有充分考虑。因此，在诉争房屋完成修建并存在巨大增值的 情况下，被告恶意违约，企图通过占有房屋来获得房屋的巨 大增值的行为应当得到遏制，按照房屋市场价值与购买成本 之间的差额来计算守约方的期待利益损失，违约方期望基于 违约而获得的利益将不复存在，有利于减少恶意违约情况的 发生。房地产买卖纠纷律师靳双权案件评析 房地产买卖纠纷律师靳双权更赞同第二种观点，根据 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人 不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成 损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括 合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立 合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损 失”之规定，期待利益损失也是合同解除后守约方可主张的 损失之一。 一、期待利益损失的认定 期待利益是指当事人依据合同约定而有权期待通过合 同的履行而实现的权益，通常表现为当事人在合同得到正常 履行时本来可以获得的利益。目前，我国合同法在对期待利 益损失予以认可的同时，也对其进行了限制，即期待利益损 失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见 到的因违反合同可能造成的损失” 。因此，在确定期待利益 损失时，需把握三点：第一，期待利益的依据必须是有效成 立的合同；第二，期待利益损失系因违约方的违约造成的损 失；第三，期待利益损失为违约方在订立合同时预见或应当 预见到的损失。 具体到本案，首先，原告张多媛与被告张 少涵签订的《预购房转让协议》系双方真实意思表示，且已 经被生效法律文书确认为有效，被告张少涵应按照转让协议 的约定，协助原告张多媛更名。 其次，被告违背诚实信用原则，自行与开发商签订了正 式的《商品房买卖合同》，之后更在接房后进行了房屋装修， 其行为已构成根本违约，导致了双方转让协议的解除，应当 承担违约责任，并赔偿相应损失。 再次，原、被告解除合同时，房屋市场价值高于购买成 本，房屋出