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买房未签合同但由于贷不到款如果要退 款要银行开证明吗 篇一：银行按揭未能办成引发购房合同纠纷如何处理 银行按揭未能办成引发购房合同纠纷如何处理 熊潇敏 4 月国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知》（国发〔XX! 10号），要求各地区、各有关部 门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决遏制部分城市 房价过快上涨。通知要求实行更为严格的差别化住房信贷政 策。各大银行为贯彻国务院的精神，纷纷“收紧”银根，导 致一些投资性或自给性购房者在签订《购房合同》后在办理 按揭时受到了影响，许多购房者因银行的放贷政策的调整而 无法获得按揭贷款，购房者一时又无力支付余下房款的情形 下，纠纷发生了。 【案情简介】 张先生和李先生分别为湖南人和黑龙江人。今年 3 月， 因看好广西南宁房地产市场，认为升值空间较内地其他城市 要大，于是两人相约前往广西南宁与正在投资开发南宁琅东 某楼盘的开发商 A 公司分别签订了《商品房买卖合同》 。按 合同约定，张先生和李先生支付了首付款，未付清房款部分 均采取银行按揭的方式支付。张先生和李先生应在合同签订 后十五日内提供贷款相关手续给 A 公司。 合同签订后，张先生和李先生依约在规定时间内向 A 公 司提供了备齐的相关贷款手续材料。 A 公司在向南宁市某商 业银行申请贷款时，适逢国家对房价的调控，银行贷款政策 作了相应调整，张先生和李先生的按揭贷款申请未能审核通 过。于是， A 公司要求张先生和李先生按合同约定，支付余 下房款，否则要追究张先生和李先生逾期未支付房款的违约 责任。张先生和李先生却以银行未办理按揭手续而拒绝，并 要求解除合同。而开发商却不同意解除合同引起纠纷。 【问题提出】 这类纠纷是国家对房地产市场调控后，银行收紧放贷资 金导致买受人不能办理按揭引发纠纷的典型案例。 在这一纠纷中，争议的焦点是： 1、因未能办理银行按 揭，房屋购买人未能按合同约定支付未付清的房款，房屋购 买人是否已构成违约 2、未能办理按揭是否应由开发商来承 担违约责任 3、国家调控政策导致按揭未办成属不属于情势 变更 4 、该案如何处理 【分歧意见】 第一种意见认为：房屋购买人应在接到未能办理按揭贷 款的通知后，按合同的约定支付未付清的房款，否则应承担 违约责任。理由： 购房者购买房屋应支付购房款，不管是通过全款支付或 是分期支付，抑或通过银行按揭贷款方式支付。购房者通过 按揭方式购买房屋，通过办理按揭，由银行代购房者支付房 款，按揭手续就应当由购房者自行办理而不应当转嫁由开发 商承担。购房者的按揭手续未能审核通过，银行因政策原因 不能如期放款，导致购房者未能按合同约定付清购房款，相 当于购房者通过银行代为支付房款的方式失败，购房者应及 时采取其他方式及时支付未付清的房款，否则应当承担逾期 付款的违约责任。此外，购房者未能申请到按揭贷款，不属 于不可抗力，或情势变更，不构成房屋购买人的抗辩理由。 贷款办不下来，不是不可预见的，因为不是任何人都能当然 地从银行申请到贷款，银行本来就有权利拒绝贷款。 购房者未能申请到按揭贷款，也不属于情势变更。根据 情势变更原则，是指在合同成立后至履行完毕前，因不可归 责于当事人的事由发生致使合同的基础动摇或丧失，如继续 履行合同将给一方带来重大损失和显失公平。按揭贷款只是 合同的一项付款方式，贷款办不下来，并没有动摇合同的 基础，不影响房地产买卖合同交易目的的实现，房产的 产权同样可以发生转移 ; 同时，贷款办不下来，也不存在给 合同一方带来重大损失或显失公平，因为房产及房产的交易 价格未发生任何变化。因此认为，支付房款是购房者义务， 购房者不能通过办理按揭付款，如未采取其他方式支付房款， 逾期支付的，应承担相应的违约责任。 第二种意见认为：办理按揭是开发商的义务，开发商未 能成功办理按揭，应承担违约责任，购房者有理由拒绝支付 未付清的房款。理由： 在现实商品房贷款操作中，银行同意办理按揭需要开发 商提供担保，并在购房者的贷款合同中作为担保人的身份出 现，同时要求开发商必须在按揭银行存一定金额的保证金。 银行并不接受购房者个人自行办理楼花抵押按揭手续。此外， 开发商还要提供符合贷款条件的楼盘相关资料。因此，楼花 抵押按揭手续应由开发商去办理。购房者只要备齐相关的资 料，抵押按揭未能办理下来，责任在于开发商。由于开发商 没有办理好按揭手续，致使房屋购买人未能付清全款，继尔 拿不到房产，开发商应当承担逾期交楼的违约责任，购房者 可以行使抗辩权而暂缓履行支付未付清房款的义务。第三种 意见认为：购房者与开发商不存在违约问题，均不应承担违 约责任。按揭能否办理成功取决于银行的同意与否，在购房 合同签订时，银行是否同意办理按揭均处于一种未知状态， 如将一个未知的状态作为各方当事人承担违约责任