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第九章　房地产税费 第一节　税费制度概述 　　一、税收的概念及特征　　（一）概念　　税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制的、无偿的取得财政收入的一种方式。　　（二）特征　　税收与其他分配方式相比，具有强制性、无偿性和固定性的特征。 　　　　二、税收制度构成要素　　税收制度构成要素有纳税人、征税对象、税目、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税、法律责任。　　（1）纳税人：是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。　　（2）征税对象：又称课税对象，是税法规定的征税目的物，即确定对什么事物征税。　　征税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据征税对象性质的不同，全部税种可分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。 　　（3）税目：是征税对象的具体项目。设置税目的目的一是为了体现公平原则根据不同项目的利润水平和国家经济政策，通过设置不同的税率进行税收调控；二是为了体现“简便”原则，对性质相同、利润水平相同且国家经济政策调控方向也相同的项目进行分类，以便按照项目类别设置税率。 　　（4）税率：应纳税额与征税对象数额之间的法定比例。它是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。　　（5）纳税环节：主要指征税对象在从生产到消费的流转过程中应当缴纳税款的环节。对一种产品，在生产、批发、零售诸环节中，可以选择只在一个流转环节征税，称为一次课征制，也可以选择在两个环节征税，称为两次课征制。还可以实行在所有流转环节都征税，称为多次课征制。 　　（6）纳税期限：是负有纳税义务的纳税人向国家缴纳税款的最后时间限制。它是税收强制性、固定性在时间上的体现。　　（7）减税免税：减税是对应纳税额少征一部分税款；免税是对应纳税额全部免征。减税免税是对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种措施。减税免税的类型有：一次性减税免税、一定期限的减税免税、困难照顾型减税免税、扶持发展型减税免税等。　　税费制度概述　　（8）法律责任：是指纳税人、扣缴义务人或者其他税务行政相对人违反税法规定应当承担的行政责任及刑事责任。法律责任是税收强制性特征在税收制度中的体现。 　　　　三、我国现行房地产税种　　我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、印花税等。　　房地产开发环节的税收，有购买建设用地使用权的契税，耕地占用税，印花税，建筑施工企业的营业税及城市维护建设税、教育费附加。 　　新建商品房买卖环节的税收，有卖方的营业税及城市维护建设税、教育费附加，土地增值税，企业所得税，印花税；有买方的契税，印花税。　　二手房买卖环节的税收，有卖方的营业税及城市维护建设税、教育费附加，个人所得税，土地增值税，印花税；有买方的契税，印花税。　　房地产保有环节的税收，有房产税，城镇土地使用税。　　房屋出租的税收，有房产税，营业税及城市维护建设税、教育费附加，企业所得税，个人所得税，印花税。对个人出租住房的，北京、上海等城市实施了住房出租综合税率。 　　　　四、房地产收费　　房地产收费大致可分为行政性收费和经营服务性收费。行政性收费是指企业在税收以外向政府及其行政事业单位交纳的各种收费。房地产行政性收费主要有行政事业性收费和政府性基金（统称政府规费），依照法律法规或物价部门批准的文件执行，收取的资金进入财政专户，有的用于支持专项事业发展，有的用于为社会提供特定的服务。对于房地产行业来说，税外收费可以直接或间接地计入企业的开发成本，再通过商品房销售，转嫁给购房者。 　　经营服务性收费，不属于政府收费，是房地产开发企业向一些具有专业资质的社会机构支付的费用。　　房地产开发环节的收费，按照开发企业取得土地的不同，可分为土地一级开发收费和土地二级开发收费两类。　　土地一级开发政府收费项目，主要有土地补偿费、拆迁安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、土地复垦费、新菜地开发建设基金、城市房屋征收管理费、土地上市招标代理服务费、防洪工程维护管理费、新增用地有偿使用费等10余项费用。这些费用在土地实行招拍挂出让后，已体现在土地出让的地价款中，目前基本上不再单独出现。 　　土地二级开发政府规费属于房地产开发环节企业应向政府缴纳的费用，当前主要有：城市基础设施配套费、新型墙体材料发展基金、散装水泥专项资金、工程质量监督费、防空地下室易地建设费、公共消防设施建设费、占道费、绿化费、白蚁防治费（在南方地区收取）等10余项。 　　除政府规费外，房地产开发企业需要支付一些经营服务性收费、开发项目的基础